无论是过往的拆迁，还是后续的征收，目的都是为了改善居民的居住条件和生活品质。而安置房屋作为被拆迁人未来生活的重要依托，其交付条件、产权状况都与被拆迁人的利益切身相关。现行法律规定也要求安置房需符合安全标准和交付条件，同时产权清晰、无权利负担。
但实践中，安置房因不具备条件无法交付，或即便交付又因产权瑕疵无法办理产证的情况并不鲜见。特别是一些时间久远的拆迁项目，彼时对安置房的要求较为宽松，拆迁人对安置房源也缺乏审核。这些情况不仅给被拆迁人带来了困扰，还因无法交付或无法办理产证引发了一些社会矛盾。在这种背景下，明确拆迁人的义务以及被拆迁人的维权途径，具有重要的现实意义。
案情简介：
案号：（2020）最高法行申4358号
因实施城中村项目改造，中共魏都区委、魏都区政府设立裴山庙城中村改造指挥部开展工作，李某的房屋位于拆迁范围内。拆迁过程中，原许昌市魏都区建设动迁服务中心受该指挥部委托与李某签订《拆迁补偿及安置房屋置换协议》，协议对安置房的交付时间、交付标准均作了明确约定。但期限届满后，魏都区政府无法如期交付，李某遂向法院提起诉讼，要求区政府履行协议交付安置房。经审理，二审法院以客观上合同标的物给付不能为由，判决驳回了李某的诉讼请求。李某不服，向最高院申请再审。
最高院观点：
李某诉请履行《拆迁补偿及安置房屋置换协议》，魏都区政府为本案适格被告。《拆迁补偿及安置房屋置换协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，对安置房交付时间、交付标准均有明确约定，魏都区政府应当依约严格履行。魏都区政府未交付安置房，二审中亦自认裴山庙小区安置房不符合协议约定的标准，不具备交付条件，故应当依法判决其采取补救措施或者赔偿损失。二审以客观上合同标的物给付不能为由，判决驳回李某的诉讼请求，适用法律错误，依法应予纠正。李某申请再审的理由成立，本院予以支持。
案件解析：
本案是典型的安置房客观上无法交付，最高院认为拆迁人应采取补救措施或赔偿损失的案例。但可以看到，即便已有法律规定——《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条：“被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。”，被拆迁人的维权也并不顺利。二审法院在拆迁人已自认安置房不符合交付标准的情况下，却未对如何补救或赔偿予以处理，而是以客观上给付不能作为理由驳回当事人的诉讼请求，无疑是对法律的错误适用。需知，此类案件中无法交付安置房的情况往往涉及整个拆迁项目，简单地驳回被拆迁人的诉讼请求，阻断了被拆迁人通过司法方式维权的路径，有可能进一步激化矛盾。好在最高院再审的意见中，阐述了二审法院适用法律错误之处，明确了拆迁人在安置房无法交付的情况下具有采取补救措施或赔偿损失的义务。
在安置房不能交付，起诉要求履行的案件中。有一些是因为被拆迁人家庭内部矛盾，如被拆迁人家庭成员去世，继承人无法就继承事宜达成一致，又不愿意通过诉讼方式明确，导致长期未能交付。这一类案件无法交付的原因在于被拆迁人，拆迁人愿意根据法律文书确定的内容配合办理。另一种是安置房在规划、建设、验收等环节存在问题，导致无法交付。或者是存在抵押、查封等其他权利负担，导致即便已入住房屋，仍无法办理产权登记事宜。
面对不同情形的“交付不能”，作为代理人应从实际解决问题的角度处理。对于因被拆迁人自身原因导致的，积极引导其通过民事诉讼确认安置房权利归属，便于拆迁人明确房屋权利人并配合办理产证事宜。对于一些因拆迁人原因导致的无法交付，代理人需了解不能交付的具体原因，以及是否有消除交付障碍的方法。如果障碍在短时间内无法消除，考虑向拆迁人提出变更履行的方案供法院参考。可以变更履行的，且被拆迁人仍希望获得安置房的，积极协调拆迁人、拆迁实施单位、房源供应单位等多方主体，将变更履行方式涉及的安置房价款、结算款等一并重新计算，争取做到案结事了。对于无法协调安置房的，需与拆迁人沟通，做好变更为货币安置的准备。
况往往涉及整个拆迁项目，简单地驳回被拆迁人的诉讼请求，阻断了被拆迁人通过司法方式维权的路径，有可能进一步激化矛盾。好在最高院再审的意见中，阐述了二审法院适用法律错误之处，明确了拆迁人在安置房无法交付的情况下具有采取补救措施或赔偿损失的义务。
结语：
安置房不能交付的纠纷反映出拆迁人在拆迁工作中，未充分考虑安置方式或缺乏对房源协调管理的问题。作为被拆迁人应及时关注自身权利，切莫忽视房屋交付和产权办理事宜。尤其是后续拆迁实施单位、安置房开发商撤销、变更或债权债务原因，形成了更加复杂的法律关系，对被拆迁人维权造成了巨大的阻碍。另一方面，拆迁人也应更关注安置房的交付和产权状况，如出现不能交付和产权瑕疵的情况，拆迁人不能坐等被告。作为主体，拆迁人相对于被拆迁人更有权利和责任运用行政资源，协调相关部门，切实履行拆迁人的法定职责和义务，让被拆迁人的权益得到完整落实。
