自3月以来，突如其来的新冠肺炎疫情影响着上海人民的生活，处于封控期间的你，是否因房屋买卖纠纷而困扰连连，是否因贷款难以支付而辗转反侧？二手房买卖纠纷，自己到底享有哪些权利，又该承担哪些义务，能否直接解除合同？这些可能是正处于房屋买卖过程中的你最关心的问题。

问题1：受疫情影响，出卖人无法办理过户或交付房屋，买受人能否直接解除合同并要求对方承担违约责任？

案例：陈某、陈孟某（买受人、乙方）与A公司（卖售人、甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》，约定A公司将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出售给陈某、陈孟某，房屋转让款为4,250,000元。合同约定，双方确认在2020年2月29日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算,逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同,甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。受疫情影响，山西省的A公司未能按约配合陈某、陈孟某办理过户手续，双方对过户事宜进行过沟通，A公司派员于2020年4月18日抵沪意图配合陈某、陈孟某办理过户手续，但当时陈某、陈孟某的贷款申请已过期无法办理过户手续,其后陈某、陈孟某发函解约。陈某、陈孟某后向法院诉请：1.判令A公司向其支付延期交付违约金42,500元；2.判令A公司向其支付违约赔偿金850,000元。

审判结果：一审法院判决驳回原告的全部诉讼请求；二审维持原判。

律师分析：本案中法院之所以驳回原告全部诉请，是充分考虑了疫情作为不可抗力对买卖合同履行造成的影响，当受疫情影响，房屋买卖合同目的无法实现，且不归责于任何一方当事人时，双方当事人均无需承担违约责任。

1、法院确认双方签订的买卖合同已经解除。本案中，双方均认可签订的《上海市房地产买卖合同》根本目的已无法实现，已经解除，故法院依法予以确认。

2、法院认定买卖合同最终解除不可归责于任何一方当事人。双方签订的《上海市房地产买卖合同》中约定于2020年2月29日前办理过户手续，但是受新冠疫情的影响，客观上无法履行该合同，从双方的协商过程中能看出陈某、陈孟某与A公司均具有履行合同义务的诚意和行为，房屋买卖合同未能履行以致最终解除不可归责于任何一方当事人，因此陈某、陈孟某要求A公司承担违约责任有失公允，故一、二审法院未予支持。

问题2：受疫情影响，买受人不能按照约定支付购房款，出卖人是否当然享有合同解除权并要求对方承担违约责任？

案例：2019年12月8日，曹某（甲方）与陈某、柏某（乙方）经上海A房地产经纪有限公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买系争房屋，总价款133万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金5万元，双方应于2019年12月15日前共赴丙方处签订网签合同，乙方应于2020年1月10日前向甲方支付首期房价款（含已付定金）60万元，乙方应于2020年3月10日前向甲方支付房款33万元，乙方以购房贷款的形式向甲方支付第四期房价款40万元。受2020年新冠疫情的影响，乙方未支付第二期房款33万元，也未获得贷款审批的通过。3月12日，曹某向陈某、柏某寄送催告函，催告陈某、柏某于2020年3月20日前配合曹某办理系争房屋过户手续。陈某、柏某于2020年3月19日明确表示已备齐全部剩余房款，并于2020年3月26日确定预约到2020年4月2日的过户手续办理时间。然而，2020年3月26日，曹某向陈某、柏某寄送解除函，因截至发函之日陈某、柏某尚有第二期购房款33万元和购房尾款40万元未支付，已严重违反协议约定，故解除双方之间的房屋买卖合同关系。曹某向一审法院诉请：解除房屋买卖合同关系、返还系争房屋，并要求陈某、柏某向其支付违约金26万余元。

审判结果：法院判决确认房屋买卖合同解除，陈某、柏某将系争房屋返还给曹某，曹某返还房款60万元并支付陈某、柏某违约金8万元。

律师分析：本案中法院考察重点系曹某解除合同的行为是否合法？在疫情原因影响合同履行的情况下，买卖双方到底哪方存在违约行为？最终，法院综合考量新冠肺炎疫情及相关部门疫情防控措施对贷款及过户事宜的客观影响，以及充分考虑买受人始终积极促进合同履行的行为态度，认定买受人迟延支付房款的行为并不构成根本违约。而反观出卖人曹某在不享有合同解除权的情况下发送合同解除函，拒绝继续履行合同，致双方房屋买卖合同无法履行，已构成违约。

1、受疫情影响客观上无法依照合同约定支付购房款及未办理过户登记的，并不构成根本违约。本案中，虽然陈某、柏某未于双方合同约定的2020年3月10日前支付剩余房款并完成过户准备工作，但并非其主观原因造成，系受疫情及政府管控措施等不可抗力影响导致履行不能。并且主、客观上，陈某、柏某明确表示已备齐全部剩余房款，一直积极履行合同义务，并于2020年3月26日确定预约到2020年4月2日的过户手续办理时间。综合考虑上述因素，一审与二审法院均认定买受人迟延支付购房款的行为并不构成根本违约。

2、出卖人单方解除买卖合同时需谨慎，应充分考虑不可抗力影响，秉持诚信原则，促进合同继续履行。案例中曹某在不享有合同解除权的情况下，拒绝继续履行合同，致双方房屋买卖合同无法履行，法院认定曹某为违约方，亦无不当。法院综合考虑陈某、柏某之实际损失、合同履行情况等，酌情确定曹某支付违约金8万元。体现了司法机关在审理涉疫情房屋买卖合同纠纷时，审慎解除的态度。引导买卖双方同力协契，充分考虑疫情对合同履行的影响，通过协商、变更等方式促进合同继续履行。

结语建议：

Tip1：综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。当疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以依法主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以主张免责或者部分免责。人民法院在审判过程中，会根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，对不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系作综合考量。

Tip2：对于迟延履行是否可以不可抗力主张免责，应区分具体情况。对于非金钱债务的履行，例如房屋出卖人因疫情或者疫情防控措施被依法隔离管控或因政府行为导致无法正常办理过户登记的，一般可以不可抗力为由主张免除或部分免除责任。对于金钱给付义务，虽然一般不能以不可抗力主张减轻或免除责任，但在房屋买卖纠纷中，涉及诸如因疫情防控滞留且不具备支付条件、因罹患新冠病情严重无法支付、因在线转账限额无法按时支付、因贷款无法审批或审批迟延等特殊情况的，人民法院会结合具体情况，把握不可抗力作为免责事由的认定标准，此外还需提醒基于不可抗力主张免责的一方应承担相应的举证责任。