老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。

（二）总体要求

2020年07月20日国务院办公厅发布《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号）提出：

1. 大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

2. 从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

3. 广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

4. 2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

（三）改造内容

（一）含义

“三旧”变“三新”具体是指：老旧住房换新颜、老旧小区穿新衣、老旧小区居民过上新生活。

图为乐山绿地

（二）目标

徐汇区加紧“三旧”变“三新”老旧小区再提升计划，目前正聚焦区内3.5万平方米零星二级以下旧里，30万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋，900万平方米公房、售后公房及部分早期商品房，明确了“1年零星旧改全部完成、3年住房修缮整体竣工、5年成套改造全面启动”这一民生改善目标。

（三）“三旧”变“三新”的具体内容

1. 老旧住房换新颜：零星旧改、住房修缮、成套改造等；

2. 老旧小区穿新衣：美丽小区（家园）建设、优化设计标准、合理规划车位等3. 老旧小区居民过上新生活： 加装电梯、增设智能充电和消防设施、绿化休闲区域改造。

（四）“三旧”变“三新”之“加梯”典型案例

1. 案情简介

陈先生购置了一套位于上海市某多层小区内一楼的二手房屋，拿到房后才发现所在楼栋即将加装电梯。关于加装电梯该小区曾召开业主大会表决通过，并且该房屋的前业主及该楼的其他业主都已签字同意。陈先生以加装电梯会占用部分道路存在消防隐患，影响其房屋的通风、采光和住宅安宁为由诉至法院，要求撤销加装电梯的决定。

2. 争议焦点

新业主诉请撤销加装电梯决定的理由能否成立？

3. 法院判决

首先，法院对业主大会加装电梯的决定是否违反法律规定的程序进行了审查，认为业主大会的召开方式及计票方式均符合该小区的议事规则，不存在程序违法的情况，因此加装电梯的决定合法有效。其次认为，陈先生作为低楼层业主，为了所在楼栋绝大多数业主的利益考虑，应为加装电梯提供必要的便利，并对可能存在的不便之处给予一定程度的容忍，涉案房屋所在楼栋并非高层民用建筑，加装电梯虽然占用部分道路，但有其他道路可满足消防车辆通行，并未影响消防安全，最终驳回了陈先生的诉请。

4. 依据

《民法典》第278条

《上海城市更新条例》第33条

上海市住建委、上海市房管局联合发布《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知》（沪建房管联〔2020〕801号）

申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，方可实施加装电梯。

上海市第十二次党代表大会上，明确了一系列任务举措。聚焦“老、小、旧、远”等民生难题，特别是旧区改造全面提速，中心城区成片二级旧里以下房屋五年累计实施改造308万平方米，涉及15.4万户居民。民心工程的落实需要合法程序的有力保障，和谐社区的建设需要团结友爱的邻里关系。

下期为你解锁城区治理新热点之“推进非法规模化租赁场所整治”