近期各地陆续出现有关烂尾楼的新闻，让购房者们忧心忡忡，担心自己背上了房贷却住不了新房。而一些已经入住的购房者，对开发商迟迟不办理产证的情况也紧张起来，在产证登记前始终不能定下心来。于是，购房者就想到了通过诉讼方式推进产证办理事宜。那么如果开发商逾期办理产证，购房者能否主张违约金呢？如果可以，违约金的标准又是什么呢？

这两个问题都可以在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《商品房买卖合同司法解释》）中找到答案。

一、因开发商原因未能按时办理产证的，购房者可以主张逾期办证违约金。

《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”

这一法条明确了满足三个时间节点，（1）双方约定的期限、（2）未建成房屋交付之日起90日、（3）已竣工房屋合同订立之日起90日的情况下，购房者可以向开发商主张逾期办证的违约责任。购房者在适用本条时要注意，逾期办证的原因需归责于开发商而非购房者。在一些案例中，购房者因与开发商存在房屋质量纠纷或担心房屋风险转移等原因，不配合开发商办理产证，此时主张开发商承担违约责任将不被支持。

二、逾期办证的违约金标准计算，没那么简单。

《商品房买卖合同司法解释》第十四条也一并规定了逾期办证的违约金标准：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”但逾期贷款利息标准随着相关文件的变化，也发生了相应变化。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定：“逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%。”也就是说，这一标准从原先的固定利率转变成在一定比例内浮动的利率。

根据以上两份文件仍无法直接确定逾期利息，需要结合《民法典》参照适用买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称：《买卖合同司法解释》）第十八条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%~50%计算逾期付款损失”

在各种利率规定兜兜转转后，目前的逾期利息计算回到了以LPR为基础，加计30%-50%计算这一标准。实际案例中，法院对逾期利息的计算仍各不相同。以《最高人民法院公报》2016年第11期周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案例为例，最终法院支持的逾期交付房地产权属证书违约金为日万分之三，还是较高的标准。在其他案例中，也有按约定利率或日万分之二等标准进行计算的。虽然有着相对明确的计算标准，但不同法院会对逾期办证造成的原因、产生的损失等进行考量，从而综合确定违约金。

三、逾期办理产证和逾期交房往往同时发生，能否同时主张这两项违约责任呢？

从现实中的商品房买卖来看，房屋交付和办理产证是独立可分的两个行为，《商品房买卖合同司法解释》第十三条、第十四条也对两种违约行为分别规定了不同的违约责任。因此，同时主张逾期交房以及逾期办证的违约责任在司法实践中可以得到支持。还是以《最高人民法院公报》2016年第11期周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案为例，购房者周显治、俞美芳同时向开发商主张逾期交房违约金和逾期交付房地产权属证书违约金的诉请，一审法院判决开发商按已付购房款日万分之二支付逾期交房违约金以及日万分之三支付逾期交付房地产权属证书违约金。经上诉后，二审法院维持了一审判决。

四、动迁安置的情况，是否与一般商品房一致？

值得注意的是，在另外一种形式的新房——动迁后安置人购买安置房，与一般商品房的情况不完全一致。从相关案例来看，签订《商品房买卖（预售）合同》是能否主张逾期办证违约金的一个重要时间节点。

同样是动迁安置，庄某与上海润渡房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷（案号：(2021)沪0114民初9945号）以及季某与上海中福置业控股集团有限公司商品房预售合同纠纷（案号：(2017)沪0101民初416号）这两个案件中，被拆迁人在签订动迁安置协议后，又与开发商签订了《商品房预售合同》、《商品房出售合同（配套商品房）》，因此形成了房屋买卖的法律关系，在法律适用上法院都依据《商品房买卖合同司法解释》判决开发商承担逾期办证违约金。而在周某等与上海涵惠置业有限公司互易纠纷（案号：(2020)沪0115民初5933号）一案中，被拆迁人仅有拆迁补偿安置协议，尚未签订商品房买卖合同。虽然被拆迁人已经入住安置房屋，但法院仍认为案件系动迁安置并非商品房买卖，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，进而驳回了被拆迁人主张逾期办证违约金的诉请。

律师提醒：不动产登记是确认房屋权属，行使不动产权利的重要环节。逾期办证不仅影响了权利人对不动产的使用，更有可能带来权利纠纷或权利瑕疵。在房屋买卖的过程中，切记要将不动产登记事项作为一项重要事务予以关注。出现逾期的情况，要及时采取通知、催告等方式督促开发商履行办证义务，同时还可以主张相应的违约责任。