山东省住房和城乡建设厅于2022年6月8日发布《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》（以下简称“指导意见”），“指导意见”根据法律法规和有关政策规定，结合山东省当前建造技术、施工工艺和材料性能发展实际，对新建住宅工程的质量保修期进行调整。该“指导意见”将于2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。
“指导意见”的施行，将对全国其他各省份新建住宅工程的质量保修期限也会产生重大影响，笔者预判其他各省也会陆陆续续的出台自己的指导意见。
“指导意见”的适用范围为新取得国有土地使用权的新建商品住宅和城镇保障性安居工程。不包括其他非住宅项目，如办公写字楼、商场超市、工业建筑等，这些项目依然适用原建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（以下简称“保修办法”）的规定。
一、保修期限的变化与解读。
“保修办法”第七条：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”
“指导意见”则规定：“在正常使用条件下，新建住宅工程以下部位质量保修最低期限作如下调整：（一）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，调整为10年；（二）供热与供冷系统，调整为5个采暖期、供冷期；（三）电气管线、给排水管道、设备安装，隐蔽部分调整为10年，非隐蔽部分调整为5年。其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发（建设）单位和施工单位、房地产开发（建设）单位和产权人分别重新约定保修期限。”
“指导意见”关于住宅保修期最低期限调整幅度非常大，防水工程的保修期由5年调整为10年，供热与供冷系统的保修期由2年调整为5年，均为翻倍的调整。电气管线、给排水管道、设备安装分为隐蔽部分和非隐蔽部分，“保修办法”并不区分是否为隐蔽部分，一律为2年。而“指导意见”对此进行区分，隐蔽部分调整为10年，为“保修办法”的5倍期限；非隐蔽部分的期限为5年，也是原先“保修办法”的2.5倍期限，使得施工单位的履行保修义务期限大大延长。此外，“指导意见”关于保修期限内经维修合格的部位可重新约定保修期限的规定，则可能使得施工单位的保修义务在原合同约定或者法定的最低保修期限的基础上无限延长。“保修办法”并无此规定，按照“保修办法”的规定，保修期限为固定不变期限，到期后就不再履行保修义务。
对“电气管线、给排水管道、设备安装”隐蔽部分的保修期限的大幅度提高，也是对施工单位对隐蔽部分的施工质量提出了更高的要求，部分施工人员认为隐蔽部分将来建设单位或者业主看不到，因此对于隐蔽部分粗制滥造，对于非隐蔽部分则精心施工，施工质量变成了绣花枕头，“保修办法”规定的2年保修期到期后，出现质量缺陷，维修时发现隐蔽部分未按图或者规范施工，施工质量惨不忍睹。对于避免隐蔽验收走过场，“指导意见”可以起到积极作用。
二、工程保修期限与返还质量保证金期限的关系。
住建部和财政部联合发布的《建设工程质量保证金管理办法》（以下简称“质保金办法”）明确规定，建设工程缺陷责任期最长不超过两年，建设单位返还质量保证金的最长期限不超过两年。
实践中，不少建设单位错误的将工程质量保修期限与返还工程质量保证金的期限混为一谈，认为应当在保修期满后返还返还的质量保证金。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“司法解释”）第十七条：“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。”根据“质保金办法”的规定，当事人约定的工程质量保证金返还期限不应超过两年，“司法解释”则规定没有约定的，以两年为限，且明确工程质量保证金返还不影响施工单位履行约定或者法定的保修义务。
质量保证金为合同履行的保证义务，而保修义务则是对保修要求的响应义务，并非合同履行的保证义务，根据“质保金办法”和“司法解释”的规定，施工单位对工程质量的保证期间最长为两年，且可以提供银行出具的保函作为质量保证的担保。
三、施工单位应当如何响应保修要求？
作为施工单位，首要的合同义务是保证工程质量符合合同约定和国家规范要求，加强隐蔽工程的验收和资料整理，在接到建设单位或者业主的报修要求时，尽快安排专业人员到现场，保护现场，查明原因，尽快安排人材机开始维修，及时维修避免损失扩大。
根据查明的原因，判断导致质量问题出现的责任方，并要求责任方承担维修费用。无论报修的问题是否为施工单位的施工质量所导致的，施工单位都应当第一时间响应保修要求。实践中，还有一种错误的认识，就是认为在保修期内出现的质量问题，责任方都是施工单位，保修费用一律由施工单位承担。“保修办法”第十三条：“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”无论是“指导意见”，还是“保修办法”，都有一个前提条件“在正常使用条件下”，那么一旦发现建设单位或者使用人存在野蛮装修、破坏原施工质量、违章加建、擅自改变使用功能等行为，施工单位应当及时发出通知，不再承担后期的保修义务。做好定期回访工作，随时掌握房屋的使用状况，发现不当使用的情况，及时提出异议。在各方针对质量原因和责任产生争议时，共同委托第三方鉴定机构进行鉴定，或起诉人民法院，或依据合同约定提起仲裁。
施工单位也应当保管好完整的竣工验收资料，确保竣工资料与竣工的工程实际情况一致，一旦发现原来的隐蔽部分已经被后期的非正常使用行为所破坏，则可以通过资料举证方式，证明不应当由施工单位承担保修费用。
实践中，有些施工单位工程资料制作与实际施工是两码事，资料闭门造车，资料不能反映实际工程状况，导致一旦就工程质量产生争议时，资料由于不具有真实性而无法使用，也不能用于指导后期的保修工作。
四、建设单位或者业主应当如何保障自己的合法权益？
建设单位或者业主发现质量问题，应当及时保护现场，保留证据，采取合理措施避免损失进一步扩大，及时依照合同约定方式通知施工单位到场查明原因，配合施工单位履行保修义务，承担非施工单位原因导致的维修费用后，向责任方追偿损失。对于施工单位拒绝到场维修的情况，也要保留存在质量问题和能够确定质量责任的证据材料，委托有资质的第三方施工单位进行维修，确定合理的维修范围和维修费用。对于施工单位未及时响应维修义务导致的延误维修损失，可以向施工单位主张赔偿。建设单位和施工单位都应当保管好每一次维修的各项材料，作为后续各方质量责任的依据。
建设单位对住宅房屋的业主承担商品房的保修义务，商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。施工单位对建设单位承担建设工程的保修义务，建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。“指导意见”鼓励房地产开发单位结合群众期盼和市场需求，约定更长的商品住宅质量保修期限。
建设单位或者业主需加强物业管理工作，及时发现并阻止使用人存在的不当使用行为，要求房屋所有人或者使用人按照房屋使用说明书的要求正确使用房屋，对于有预报的不可抗力风险事件，采取合理防范措施，避免产生不必要的损失，保留好采取相应防范措施的证据。
“指导意见”对高于本意见规定保修期限的，在鲁班奖、国优工程奖、广厦奖和泰山杯奖等评优活动中，同等条件下优先推荐，鼓励双方约定高于“指导意见”的保修期限。鼓励房地产开发（建设）单位引入工程质量潜在缺陷保险，通过市场机制分担风险，拓宽质量保修渠道，进一步提升住宅品质信誉和市场竞争力。
笔者相信不久的将来，其他省份，甚至是住建部也会顺势而为，在全国范围内调整其他类型的房屋建筑的保修期限。当前建造技术、施工工艺和材料性能的发展，全国的状况都差不多，新建住宅项目可以使用这些技术、工艺和材料，其他类型的房屋建筑同样可以使用。因此，建设工程质量法定最低保修期限的延长惠及了千家万户，同时也给施工单位提出了更高的施工质量要求和责任义务。
