随着社会的发展，城市的进程也从动迁，征收，再到城市更新，为创新城市建设运营模式、推进新型城镇化建设指明了前进方向。城市更新这个说法首次提出于2019年12月的中央经济工作会议。而对于上海来说，2021年9月1日，《上海市城市更新条例》实施，意味着上海市从地方性法规层面，进行制度创新，有效推进城市更新工作，为建设更为宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，提供法治保障。
01 什么是城市更新？
根据上海市城更条例的内容，主要是更新以下六个方面：旧区改造、“城中村”改造、产业转型升级、旧住房更新、商业商办设施更新以及市政基础设施和公共服务设施更新。这些概念听上去有些陌生，但大家如果关注新闻应该知道，上海市制定了一个2023年至2025年的“两旧一村”改造计划，这其中的“两旧一村”指的其实就是旧区改造、旧住房更新和“城中村”改造。这也是从居民宜居程度而言，最为重要的改造计划。
02 “两旧一村”改造 ， 改造的是什么？
旧区改造
对房屋结构较差，使用功能和设施不全 ，市政公用基础设施薄弱以及危旧房集中的区域实施改造和建设的活动。
旧住房更新改造
重点推进拆除重建改造，继续实施贴扩建改造，持续开展里弄房屋内部整体改造，鼓励结合抽户实施旧住房成套改造。
“ 城中村 ” 改造
将位于城市建成区或者规划控制区范围内，失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄以及社区改造。
03 旧住房更新改造的流程是什么？
04 旧住房更新改造案例之田林路65弄
小区基本情况
田林路65弄小区位于徐汇区田林街道，靠近14号线桂林公园和9号线桂林路，地理位置非常方便，周边生活气息也很浓厚。但是这个小区建于50年代，属于建筑结构差、安全标准低、无修缮价值的不成套职工住宅。由于这个小区的面积不大，并且房子过于老旧，只能通过拆除重建的方式，拆后新建 7-11 层的带电梯的住宅。
小区改造难点之一——
多产权类型混合、成套房屋与不成套房屋交织
小区的12幢楼房中，既有售后公房，又有徐房物业直管公房，还有宗教产。导致小区房屋的产权人和使用权人类型复杂。
例如，A公司与徐房物业就非居住房屋的沿街商铺签订租赁合同，租期为2020.1.1至2022.12.31，合同约定转租需经过徐房物业同意。2022年7月，自然人B通过黄浦拍卖行拍得上述房屋的使用权权益。依照A公司和自然人B的权益转让协议约定，自然人B支付对价后，A公司2022.12.31前配合办理租赁变更。且协议中约定“是否能够成功办理的法律风险，由乙方（自然人B）自愿承担。”后自然人支付对价，但并未至徐房集团办理租赁合同变更。这就面临着确认签约主体的问题。
徐房集团发律师函要求A公司处理，却被告知房屋使用权已拍卖给B，与它无关。律师通过搜索长宁区的相关案例，使用权拍卖未经过公房产权人同意，最终根据《上海市房屋租赁条例》，认定合同无效，承租人返还对价。但是，该条例已经废止，而取而代之的《上海市住房租赁条例》又无涉及公房租赁的相关规定。同时，2021年实施的《上海市居住房屋租赁管理办法》虽写明公房租赁参照适用，也没有对非居房屋的租赁问题作出相应的规定。
好在，民法典中关于租赁合同的规定与《上海市房屋租赁条例》相类似，既然未经产权人同意转租都不可以，从物权的角度，更是无权将使用权拍卖了。且2023年实施的《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》第十二条明确了“公房承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。”最终通过多方调解，还是和A公司签约。
小区改造难点之二——
户数多达1044证，且每本房卡里的户籍人数不止一个
承租人马某已去世，在册户籍有：马某的大孙子以及小孙子的前妻。大孙子曾起诉小孙子的前妻要求其搬出，法院考虑到其无其他住房未支持大孙子诉求。现在咨询签约及过渡费如何处理？本次改造应与谁签订协议？
签约问题：能协商一致的，推选一个签约人；协商不一致但均同意签约的，各自在协议上签字。
过渡费问题：通过调解的方式达成后，可打入各自账户；无法调解的，后续通过诉讼解决。
小区改造难点之三——
户型复杂，一室户，一室半，两室户，三室户，天井，阁楼……
吴某在2000年通过公有住房差价交换，取得居住房屋使用权，登记面积为24.7㎡（一室半）。2016年徐房集团统一更换房卡，告知吴某登记错误，实际面积应为22.8㎡ ，吴某既不愿意换新本，也未向徐房集团主张权利。现其要求以房卡登记的24.7㎡签约。为了顺利签约，经办人咨询是否可以协议里仍写其面积为24.7㎡，后续仍给其一室半？
徐房集团登记错误，如因此造成吴某损失的，应由其与徐房集团协商或诉讼解决。其在旧改前明知自己的权利受损，却怠于行使自己的权利。如仍以错误的房卡面积签约，将可能造成通过新的协议将错误事实确认，后续选房时恐有争议。
05 签约期内未签约，怎么办？
如果签约比例达到95%，协议生效后，仍有不愿在签约期内签约的，将可能面临司法强制。
06心得体会
一、通力配合、组拳出击、摸清底数；
二、吃透政策、刚柔并济、耐心释法；
三、做好记录、每日沟通、善用调解；
四、换位思考、排忧解难、明确底线......
