建设工程价款优先受偿权是建筑行业中的一项重要法律制度。该制度的创设目的不仅在于保护施工企业的权益，更在于解决工程建设中拖欠的工程款问题，有效保障工人工资、施工人材料款等。在当下建筑行业不复辉煌的经济环境下，笔者碰到不少施工单位咨询如何行使建设工程价款优先受偿权这一法定权利，更有效地追回工程欠款。本文旨在归纳目前审判实践中的裁判规则，帮助施工单位厘清建设工程价款优先受偿权行使的条件以及认定规则。
一、行使建设工程价款优先受偿权有哪些前提条件？
《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》，以下简称：《建工司法解释（一）》，第三十五条至第四十二条进一步明确了行使建设工程价款优先受偿权的条件，可以归纳为以下四点：
1. 存在合同：优先受偿权的主体是与发包人订立建设工程施工合同的承包人。
2. 工程质量合格：承包人请求优先受偿的工程必须是质量合格的工程。
3. 发包人逾期支付：发包人未在合同约定的期限内支付工程价款，且承包人已进行催告。
4. 工程可以折价、拍卖：工程的性质不宜折价、拍卖的，不适用优先受偿权。
二、承包人行使建设工程价款优先受偿权的最长期限是多久？何时起算？
《建工司法解释（一）》第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
实践中，对于“应当给付建设工程价款之日”的认定需要根据具体实际案件作客观判断，现仅归纳以下规则以供参考：
首先，合同对工程款的支付时间有约定的，应当遵从当事人约定。
其次，在合同无效，但建设工程经竣工验收合格的情况下，可参照合同约定确定应付工程款的时间。
再次，合同解除或者终止履行，应区分具体情况认定应付工程款日。合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，可依照《民法典》第八百零六条第三款的规定，即优先受偿权行使的起算时间也应当遵从合同约定。
实践中，大多数合同解除或者终止履行时，工程尚未完工，合同约定的工程价款结算条件尚未成就。若发包人与承包人就合同解除后的工程价款的支付另行达成合意，则应当尊重当事人的意思自治，以该协议约定的工程款的支付时间作为优先受偿权的起算时间。若双方对工程款的数额有争议，可能需要进行鉴定，如当事人向司法机关或仲裁机构正式主张权利，人民法院及仲裁机构确认发包人欠付承包人工程款，应付款之日应为当事人提起诉讼之日。
最后，当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，可借鉴《建工司法解释（一）》第二十七条关于发包人向承包人支付工程价款利息起算时间的规定。
具体来说：
1. 建设工程实际交付的，以建设工程交付之日为应付款时间。
2. 建设工程没有交付，但承包人已经在建设工程竣工验收合格后按照合同约定的时间提交了竣工结算文件，应当认定提交竣工结算文件之日为应付款时间。
3. 建设工程价款未结算，建设工程也未交付，大多数为工程未完工或者完工后未经验收的情形。此时，合同约定的工程价款结算条件尚未成就，应当规定一个拟制的应付款时间，以一审原告起诉时间作为应付款时间是适当的。
三、施工人在建设工程施工合同无效的情况下是否还享有工程价款优先受偿权？
建设工程施工合同被认定无效，并不是排除适用优先受偿权的条件。理由是：工程价款优先受偿权是《民法典》第八百零七条赋予建设工程承包人的一项法定优先权，其立法目的是保障承包人能够及时取得工程款。在无效建设工程施工合同中，上述有关费用也已实际发生，应当由发包人予以支付。因此，只要建设工程质量合格而且工程款数额能够确定且不违反法律规定，施工人的优先权即受法律保护。发包人以建设工程施工合同无效为由，主张施工人对工程款不享有优先权的观点不能成立。
四、实际施工人是否享有建设工程价款优先受偿权？
审判实践中，对于实际施工人是否享有建设工程价款优先受偿权的问题，认识不一致。 但是，最高法院民一庭2021年第21次法官会议讨论认为：实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权。
建设工程价款优先受偿权是指在发包人经承包人催告支付工程款后合理期限内仍未支付工程款时，承包人享有的与发包人协议将该工程折价或者请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖价款优先受偿的权利。只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权。实际施工人不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”，不享有建设工程价款优先受偿权。
五、建成的房屋已经办理网签，承包人是否仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿？
建设工程价款优先受偿权不因工程建成的房屋已经办理商品房预售合同网签而消灭，如符合建设工程价款优先受偿权的成立要件，承包人仍有权就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价款优先受偿权因此不成立或者消灭。
六、建设工程价款优先受偿权与抵押权、商品房购房人的权利顺位应当怎么排序？
建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和金钱债权等权利，但劣后于商品房消费者的生存权。对于已经出售的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。在已经支付全部或者大部分购房款的商品房消费者的生存权与建设工程价款优先受偿权发生冲突时，应优先保护商品房消费者的生存权。
但是，如果商品房的买受人不符合上述第二十九条规定的情形，则要根据实际情况个案分析了。
七、建设工程价款优先受偿权的范围是否包括承包人应得的利润、违约金、工程款逾期支付利息等？
最高人民法院民一庭认为：《民法典》第八百零七条中所称工程价款，如指已竣工工程，应指竣工结算价；如指未竣工工程，则应以施工预算价为基础进行评估确定工程价款。承包人利润是工程价款的重要组成部分，应享有优先受偿权。
承包人只能对建设工程价款行使优先受偿权，因发包人违约所造成的损失（如违约金、因发包人违约造成的停窝工损失和材料价差损失、欠付工程款的利息）不属于建设工程价款优先受偿的范围。
八、建设工程价款优先受偿权是否可以放弃或者予以限制？
实践中，承包人迫于承接工程的压力有可能在合同中约定放弃建设工程价款优先受偿权。对此，最高人民法院民一庭在《建设工程施工合同司法解释（二）理解与适用》一书中指出：“经过反复讨论和研究，对这一问题的解决方案形成了两条较为清晰的思路。一是尊重意思自治，承包人与发包人有权就包括建设工程价款优先受偿权在内的各项权利进行讨价还价。建设工程价款作为私权，原则上允许依法处分。二是承包人与发包人有权就事先放弃或限制建设工程价款优先受偿权的约定不得损害农民工等建筑工人的合法权益，不能导致建筑工人的工资权益受到损害……”。
因此，“放弃工程价款优先受偿权”的法律效力以有效为原则，以因损害建筑工人利益会被认定无效为例外。
九、建设工程价款优先受偿权可以随工程款债权一并转让吗？
工程款优先受偿权是从属于工程款债权的从权利。《民事审判实务问答》（最高院2021年7月）认为：“肯定受让人享有优先受偿权，也有利于建设工程债权的流转。虽然债权受让人享有优先受偿权与承包人和建筑工人的利益看似无直接关系，但承包人在债权转让中获得的对价亦可用于结算建筑工人的工资，建设工程债权的流转能够间接促进承包人和建筑工人加速获偿。”工程款债权的范围更多地表现为在进行工程建设中包括人工和建筑材料、机械费用等已经实际投入并物化在建设工程上的成本，所以工程价款优先受偿权作为法定优先权，应认为是作为具有担保工程款债权优先实现的担保功能的财产性从权利，可以随工程款债权的转让而转让。
