近期，笔者所在团队代理了两起不同的涉工抵房案件，经检索发现工抵房协议因模式不同、涉及到的法律关系较为复杂又缺乏明确的裁判规则在实践中产生了大量争议，不同法院对于该类案件的的裁判观点也存在差异。因此，笔者愿与大家共同探讨工抵房问题，分享相关见解。

工抵房协议本质上是为解决房产开发企业因资金断裂等原因无支付能力、拖欠施工人工程款而产生，在建设工程领域是常见的债务清偿方式。鉴于篇幅限制，本文聚焦在工程竣工结算后各方签订的工抵房协议的性质，并进一步分析相关法律适用及法律后果。

工抵房协议作为以物抵债协议的认定

工抵房协议通常被视作以物抵债协议，也称为以房抵债协议，其中约定的抵债物为不动产。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则解释》）第27条明确规定了债务履行期限届满后达成的 “以物抵债” 协议产生纠纷时的裁判规则。

该条第一款规定：“债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。”

同时，该条第二款规定：“债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

从上述第一款条文来看，此类工抵房协议是诺成合同，即当事人意思表示一致时合同即成立，而不以抵债房屋的交付作为生效要件。第二款则是对以物抵债协议法律效果的规定。

以物抵债制度的机理在于通过履行一个新债来替代旧债的履行并使旧债消灭，其法律效果主要体现在新旧两债的关系上。第二十七条第二款实际上支持了新债清偿理论，赋予债权人在以物抵债协议不履行或瑕疵履行时享有选择权。

在当事人没有其他约定的情况下，以物抵债协议成立后履行前，新旧两债同时并存，此时附随于旧债之上的担保等仍然有效。若协议未得到履行，债权人可以请求继续履行新债，也可以请求恢复履行旧债。

但该条款同时对债权人的选择权附加了前置条件，即行使选择权前债权人必须经过催告程序，催告后的合理期限内抵房人仍未履行，施工人作为债权人才可行使选择权。

此类以房抵债协议是否实际履行，以施工人取得房屋产权登记为标准。签订商品房买卖合同、交付房屋等行为均不代表施工人已经拥有抵债房屋的所有权。只有抵债房屋完成过户登记，施工人才拥有抵债房屋的所有权，以房抵债协议才履行完成。

工抵房协议性质的多样性

工抵房协议各方当事人之间的法律关系是否必然属于以物抵债的范畴？

很多人存在一个误区，认为工抵房协议就是以物抵债协议，将二者等同视之。然而，事实上，由于当事人意思表示的不同，最终形成的工抵房协议性质也并不相同。

实践中，因发包人多为项目公司，以其关联第三方名下房屋作为建设工程债权对价的情况十分常见，此种情况下因涉及多个主体权利义务，此类工抵房协议的履行会更为复杂，更容易发生纠纷。

本文认为应当遵循意思自治原则，尊重当事人的约定，根据具体约定内容来确定协议的性质。当事人也应当按照协议约定全面履行自己的义务。例如，若协议中约定 “施工人对发包人的工程款债权转让给抵房人，该转让部分的债权金额与该房屋买卖中施工人应付房款金额相抵扣”，这无疑是关于债权转让的约定，即以工程款债权支付抵债房屋购房款，并实现施工人与抵房人相互间债权债务关系的抵消。

在笔者团队处理的一起案件中，法院根据各方签订的工抵房协议，认定发包人与其关联公司（抵房公司）达成债务转移，发包人将其对施工人所负工程款债务转移给抵房公司，抵房公司以其对施工人享有的房款债权予以抵销。该债务转移未违反法律法规强制性规定，施工人亦同意债务转移，故该债务转移对三方均发生效力。法院同时认定，债务转移后，抵房人取代发包人债务人的地位，成为新的债务人。施工人有权要求抵房人履行债务，并在抵房人不履行债务或不完全履行债务时请求其承担责任。

由此可见，此类工抵房协议通过约定债权债务转移，达到工程款债权和对应的房款债务在对等数额内得以消灭的目的。在协议签署生效后，债权债务已完成转移，合同目的已实现，工抵房协议已履行完毕。

综上所述，由于工抵房协议性质认定的不同，决定了适用的法律以及产生的法律效果也不同。

若认定为以物抵债协议，根据《民法典》第209条不动产发生物权变动的规则，工抵房所有权转移需完成不动产登记，仅完成交付尚不发生所有权转移。未办理过户登记前，施工人仅享有债权请求权，不产生物权效力。

若认定为债务转移或债权转让，根据《民法典》第五百六十九条规定，经当事人协商一致，可抵销互负债务。

此外根据《民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同。在当事人明确约定工程款等金钱旧债消灭，房屋买卖合同新债设立时，这既可以看作是免除旧债、建立新债的交易，也可以看作是当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容进行的合意变更，以新债作为当事人之间法律关系的定性，将欠付工程款及利息转化为已付购房款，建立商品房买卖合同关系。

总结

近年来，受疫情、房地产政策调控、市场波动等多方因素影响，房地产市场现进入寒冬期，房产开发企业接连出现资金问题，影响工程款支付，导致房产开发企业与施工方签订“工抵房”协议的比例大大上升。

结合上述对工抵房协议性质的分析，本文建议各方在签订工抵房协议时，应根据实际情况，针对性地制定工抵房条款或协议，明确各方的权利和义务。此外，建议施工人在签订工抵房协议后，及时签订相对应的《商品房买卖合同》，并尽快办理备案、过户手续，以取得房屋所有权，确保自身权益得到充分保障。

参考：

[1] 《最高人民法院民法典合同编通则解释司法解释理解与适用》第二十七条，人民法院出版社2023年12月版。

[2] 《以物抵债在执行异议之诉中的司法适用及审查要点》，载《人民司法》，2025年第2期。