在租赁关系中，承租人欠租的情况时有发生。面对这种情况，出租人往往会采取“扣留”承租人遗留在场地的财物作为抵押，以期通过出售或变卖这些财物来弥补损失。那么，这种行为是否合法?本文将结合真实案例进行探讨，分析“扣留”场地留下的财物是否合法及其法律后果。

基本案情

2021年7月19日，A公司(甲方，出租方)与王某(乙方，承租方)签订《房屋租赁协议》，约定乙方承租甲方房屋做餐饮业之用。租赁期限为3年，自2021年7月20日起至2024年7月19日止，免租期为一个月。租金15000元/月，首期租金应于2021年7月28日前支付，后续租金以每三个月为一个支付周期，押金为贰个月租金即30,000元。

从2022年7月25日开始，A公司工作人员陈某多次向王某催讨房租，王某均拒绝支付，2021年8月19日，王某决定不再租赁房屋，但搬离后尚存部分物品及机器设备未搬运完，在此情况下，A公司明确未支付完租金的情况下，拒绝王某搬离房屋内物品。之后A公司两次致函要求处理上述物品、机器设备及支付租金，均未得到回应。2023年8月，A公司找到新的租客，并将王某房屋内的物品及机器设备打包出售。

双方因此产生纠纷诉至法院。王某要求A公司返还非法占有的餐饮店设备或支付对应总价款86046.61元;A公司反诉要求王某支付租金、水电以及空置期的损失123614元。

裁判结果

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《房屋租赁协议》系王某与A公司真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。双方均同意《房屋租赁协议》于2022年8月19日解除，本院予以确认。合同解除后，王某应当支付欠付水、电费及租金。王某欠付租金导致租赁合同解除，A公司要求王某搬离后应当及时收回房屋。A公司不同意王某搬走房屋内物品，导致房屋因占用而产生空置损失系A公司自行造成，应由A公司自担。A公司占有王某物品并在下一任入场时打包出售，A公司私自处置王某物品侵犯了王某的财产权益，王某据此主张折价款，本院予以支持。至于折价款数额，考虑折旧率后，本院酌情确认王某可获折价赔偿20,000元，王某支付A公司租金、水电及损失4万多元。

法律分析

留置权作为担保物权，是为了保证债权人实现债权而设立的，当债务人不履行到期债务时，债务未获清偿之前，债权人留置债务人的动产，并有权就留置动产优先受偿。换而言之，留置权不需要当事人之间进行约定，满足条件就能成立，成立条件包括：

一是债权人必须合法占有债务人的动产。这种合法占有一般是指因保管合同、运输合同、加工承揽合同等关系对动产取得事实上的管领、控制或者支配。需注意的是，单纯的持有不是占有，不能成立留置权。如李四承租张三的房子，对于房屋内李四的电脑，若双方之间没有约定，不存在任何法律关系时，张三强行扣留电脑，非但不构成法律上的占有，还可能构成侵权。本案的情况也是如此，A公司对王某放置在房屋内动产没有合法占有的前提和条件。

二是债务人不履行到期债务。这是留置权产生的条件之一，此时，债权人可以将合法占有的属于债务人的动产留置，保证债权及时得到清偿。A公司与王某之间存在租赁关系，A公司对未及时支付的租金，享有债权。

三是债权与债权人留置的动产属于同一法律关系。如有偿保管合同中，甲受托保管乙的电脑，乙不按期或不如数给付保管费，甲基于保管关系，既满足“同一法律关系”，又满足“合法占有”，据此有权对乙的电脑行使留置权。如果甲乙之间还有房屋租赁关系，乙支付了保管费但不及时支付租金，则甲无权留置乙委托保管的电脑，因为电脑属于保管关系中的标的物，租金属于租赁关系中的标的物，两者不属于同一法律关系。若甲乙为企业之间商事留置，则无需考虑债权与债权人留置的动产是否属于同一法律关系，哪怕乙支付了保管费但不及时支付租金，甲也能据此行使留置权。

结语

在司法实践，常存在“不考虑同一法律关系”等同于“合法占有”的错误理解，如本案A公司认为，商事留置既然不需要债权的留置属于同一法律关系，则其构成合法占有。实际上，“同一法律关系”并不是判断“合法占有”的依据，即便是商事留置，仍要求债权人合法占有债务人的动产。

综上，笔者认为房屋租赁关系中，承租方在未缴纳租金的情况下，出租方对承租方享有债权自不待言，但在合同未约定或双方无特别约定的情况下，出租方对承租方在房屋内财产的并不享有留置权。但若双方在合同中约定出租方有权在承租方未缴纳租金的情况下可以合法扣押租赁房屋内的财物，则法院将倾向支持出租方享有留置权，否则，可能因不当的行使留置权，构成对他人的侵权。