经济下行周期，房产作为大宗商品也不可避免陷入价格下跌，作为夫妻婚后最重要的财产，在离婚时房产贬值部分如何承担？共同还贷的钱是否仍需分割？若一方获得房产，如何补偿另一方？也就是说，当房产在离婚时价值低于购买价，如何公平分割？本文试以二个场景假设结合法条与司法解释，推演出不同情形下法院分割与补偿的裁判依据。
案例分享
场景假设一：
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2021年小张（男）与小李（女）婚后共同出资首付100万元购买一套房产，登记在小张与小李二人名下，购入合同成交价300万，以小张为主贷人贷款200万元，双方共同还贷3年后离婚。此时房价从300万元跌至260万元，剩余贷款本金180万元。
场景假设二：
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2019年1月小张（男）婚前出资100万首付购入一套房产，贷款200万，房屋合同价300万，登记在小张一人名下，2021年1月小张与小李（女）结婚，婚后双方共同还贷3年本息约40万，2024年1月双方欲离婚，此时房价下跌至260万，剩余贷款本金约180万。
律师分析
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离婚时双方往往对房产分割产生争议：房产贬值部分如何承担？共同还贷的钱是否仍需分割？若一方获得房产，如何补偿另一方？也就是说，当房产在离婚时价值低于购买价，如何公平分割？
要想回答以上问题，首先我们要解决离婚时房产归属的判定依据。根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条，离婚时夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成的由法院判决，并遵循“照顾子女、女方和无过错方权益”的原则。也就是说，婚后共同出资购房属于夫妻共同财产，离婚时协议优先，协商不成由法院判决。
婚前买房婚后共同还贷如何处理：《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》作以下规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。协议不成的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由不动产登记一方对另一方进行补偿。
由此我们可以得出以下结论，针对场景一和场景二房价下跌时，法院的分割逻辑是不同的。场景一首付款由双方共同出资，离婚时房价下跌应风险共担，故由取得房产的一方根据房屋净值折价补偿另一方。而婚前一方贷款买房婚后共同还贷情况下，离婚分割时，一方仅需补偿另一方婚后还贷以及增值部分，若没有增值，甚至降值，一方仍需就婚后共同还贷部分折价补偿另一方。
补偿方案
根据分割依据，我们结合文首的二个场景分别计算房屋分割及补偿方案。
场景一（婚后共同出资）：
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原购房价300万元 → 婚后共同出首付100万元 → 婚后共同还贷40万元（本息） → 离婚时房价260万元，剩余贷款本金180万元。房屋净值 = 260万 - 180万 = 80万元。
补偿规则：
1、若小张获得房产，需补偿小李房屋净值的50%（即40万元），剩余贷款由小张继续归还；
2、若小李获得房产，需补偿小张房屋净值的50%（即40万元），剩余贷款由小李继续归还；
3、若双方均不主张房产，可拍卖后分割扣除贷款后的剩余价值。
4、双方均主张房产，法院可根据照顾女方、无过错方优先判给抚养子女一方或住房困难一方并合理补偿另一方。
场景二（一方婚前出首付）：
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原购房价300万元 → 一方婚前出首付100万元 → 婚后共同还贷40万元（本息） → 离婚时房价260万元，剩余贷款本金180万元。
补偿规则：
1、若双方均主张房产，则法院判决婚前出首付一方小张获得房产，需补偿小李婚后共同还贷本息40万的一半，即20万元；
2、若双方均不主张房产，可拍卖后分割扣除贷款后的剩余价值，由双方按贡献、过错等比例分割。
律师分析
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值得注意的是，婚后共同出资买房并登记在夫妻二人名下时，法院在判决房产归属以及分割补偿时，通常要考量还贷贡献、过错与居住需求以及风险共担等关键因素。要想争取房产归属，需明确双方还贷金额、资金来源（如工资、父母赠与等），并知晓法院可能优先将房产判给抚养子女的一方或住房困难方，但需合理补偿另一方。房价下跌损失由双方共同承担，但还贷贡献仍需按比例分割。
此外，有些当事人往往存在误区，认为“房价跌了，共同还贷部分不用分割。”实际上，无论房价涨跌，婚后共同还贷本息均属共同财产，需按比例补偿；也有人常误认为“谁首付多，房产归谁。”实践中，婚后共同出资并登记双方名下时，首付贡献仅影响分割比例，并不能由此判定房产归属首付更多一方。
结语
离婚房产分割需遵循“贡献与风险匹配”原则：共同还贷本息及房产增值部分需按比例补偿；房价下跌损失由双方共同承担；优先协商，明确证据，必要时诉讼解决。律师从风险防范角度提出三点建议：
一、平时注重保留首付款凭证、还贷流水、购房合同、父母出资证明等保证；
二、及时签署婚前/婚内协议以明确房产归属、还贷责任、分割方式（如按出资比例）；
三、分割时通过尽量法院指定第三方评估，避免单方评估不被认可。
