城市是一个大型的人类聚居地。自人类形成规模化的城市聚居生活形态以来，城市形态的变更就已经发生。城市更新活动是城市发展过程中必然经历的，其内容主要包括土地资源的充分利用、居住环境的提升改造、配套基础设施的完善、城市产业升级等。
笔者将围绕城市更新的政策与定义、城市更新的类型与模式、城市更新的实施流程、城市更新的实务热点等方面分四期进行解析，以期与读者共同探讨、交流。本文为本系列的第四期。
一. 关于意见征集 拆除重建类意愿征集流程图 ⬇ 深圳、广州、上海意愿征集比例统计 ⬇ 从上表可见，无论是综合整治类、拆除重建类还是加建该建类（成套旧住房改造）城市更新，相关权利主体的意愿是决定项目能否顺利实施的前提条件。虽然城市更新能极大改善区域居住条件，提升区域公共设施配套水平，但除了正常征拆补偿、还迁安置外，还可能涉及模糊产权用房确权、违建拆除等历史遗留问题，实践中很难取得全部权利主体的认同。比如，深圳、广州、上海等地针对拆除重建、改建加建项目需要征集权利人同意的比例提出了具体要求。 对投资人而言，为了合理控制风险，在需要征求权利人意见的各事项上，建议至少确保获得95%以上权利人同意再启动相应工作。其余5%并非可以忽视，实践中往往由于1%的权利人不同意征拆方案或不签协议，导致项目陷入旷日持久的停滞或失败的案例。 部分地方政府通过出台《条例》形式，赋予了区政府在一定条件下申请强制执行的权利，例如深圳、广州的城市更新条例（或征求意见稿）都明确，若实施主体与剩余5%权利人无法达成协议，可向项目所在地的区人民政府申请调解，调解不成区政府可依法对房屋实施征收，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定确定的义务的，区人民政府可向人民法院申请强制执行。 上海在《条例》中明确：公房承租人拒不配合拆除重建、成套改造的，公房产权单位可以向区人民政府申请调解；调解不成的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依法作出决定。公房承租人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由作出决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。 二. 关于参与主体 （一）国有企业 ——以城投公司为例 1. 城投公司是城市更新的重要参与主体 城投公司是城市建设投资公司的简称，是全国各大城市政府投资融资平台。1991年，上海率先成立城投，之后，重庆、广东等省市也相继成立。城投公司大多是国有独资公司，承担相应的政府职能，是特殊市场经营体。 2. 城投公司参与城市更新的优势 （1）政策优势。2021年8月，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，明确城市更新由政府主导的地位，项目不应沿用过度房地产化的开发建设方式，不应大拆大建，应更加侧重城市更新的公益的属性，以提升功能、保留城市记忆为主，鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变。城市更新由政府主导，作为政府出资设立的城投公司更具备产业协同能力、城市综合服务能力和资产管理能力，承担承接政府委托与市场化融资的职能。 （2）经验优势。城投公司长期从事土地整理、保障房建设、基础设施项目建设等业务，在此过程中积累了丰富的建设、管理和运营经验，而城市更新项目也将会大量涉及此类业务，因而，城投公司从事城市更新具有较强的基础。同时，由于城市更新项目周期较长，实施风险较大，城投公司可以充分发挥自身的经验优势，减少项目风险。 （3）资源优势。城投公司开展城市更新，通过收储、整理、划拨、招拍挂等多种方式获得大量建设用地使用权，并加以改造、重建和更新，可以提升土地资产价值。 3. 城投公司参与城市更新的模式 （1）土地一级开发。一般是政府授权城投公司进行土地开发，在对国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征用、拆迁、安置、补偿，并进行适当的基础建设，使土地达到“三通一平”的建设条件（熟地）后，再由政府进行收储，后续出让获得土地出让价款，给予城投公司一定的的收益率。即实施范围内的经营性用地土地出让收入实现后的合规路径的返还。 （2）一二级联动开发。这是目前城投公司参与城市更新的核心利润来源，也是城投公司市场化转型的重要手段之一。城投公司作为开发商，首先与原土地或建筑物权益人等签订拆迁安置补偿协议等，完成拆迁后再以协议出让、定向招拍挂、补缴地价以及通过原始权益人直接向实施主体转让等模式获得土地使用权，后续再进一步实施二级开发，获取二级开发和土地增值的收益。 一二级联动开发也是城投公司合法合规参与土地业务、城市更新的有效模式，有助于城投公司提升经营性收入，增厚盈利空间，顺应市场化转型趋势。该模下的城市更新相较于传统公益性业务，经营性属性更强，并且不必须进行土地收储，前期土地整理环节也属于正常的工程项目，可以进行相应的市场化融资，融资便利性高且不涉及新增隐性债务，同时可以增加城投公司的经营性收入。 （二）市场化企业 1. 品牌房企---万科 万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团）成立于1984年，1988年进入房地产行业，总部位于深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心。 万科采用基金模式、轻重模式综合参与城市更新项目。 （1）设立专门地产基金“万丈资本”进行运作模式。主要寻求将一线城市的旧商业体改造为新型商业体，比如上海企业天地3号项目。 （2）万科旗下地方公司在一线城市寻求旧商业体或旧厂房、旧仓库等的更新改造。比如北京万科“曼哈顿计划”---北京西单商场改造为写字楼；上海万科产业地产改造战略（重资产模式）---张江国创中心；产业地产改造战略（轻资产模式）---上生.新所 2. 旧改之王---佳兆业 佳兆业集团控股有限公司成立于1999年，总部位于香港。立足“城市公共服务商”战略定位，深耕城市更新业务领域20余年，素有“旧改之王”的称号，城市更新业务是其核心竞争力。截至2021年上半年，佳兆业集团共拥有213个城市更新项目，占地面积超5,370万平方米。 佳兆业采用周转效率和产业运营能力参与城市更新项目。 （1）高周转模式：以业主回迁率高及回迁速度快形成项目快速滚动成熟，项目周期一般在3-5年。比如大连佳兆业广场，该项目从签署合作协议到开幕，全程仅用9个月，而行业内项目平均周期约为8年，快周转带动佳兆业资金占用和财务费用大幅下降。 （2）ROT模式（重构-运营-移交）：深圳大运中心项目采用该模式，即龙岗区政府将政府投资建成的大运场馆交给佳兆业集团以总运营商的身份进行运营管理，双方40年约定期满后，再由佳兆业将全部设施移交给政府部门。 结语 城市更新的热点、难点问题远不止以上两个方面，由于篇幅所限，本系列介绍到此。后续笔者将择机和读者共同探讨城市更新的上海实践。
