城市是一个大型的人类聚居地。自人类形成规模化的城市聚居生活形态以来，城市形态的变更就已经发生。城市更新活动是城市发展过程中必然经历的，其内容主要包括土地资源的充分利用、居住环境的提升改造、配套基础设施的完善、城市产业升级等。
笔者将围绕城市更新的政策与定义、城市更新的类型与模式、城市更新的实施流程、城市更新的实务热点等方面分四期进行解析，以期与读者共同探讨、交流。本文为本系列的第三期。
我国各地关于城市更新的政策文件侧重不尽相同，对城市更新内容、组织方式等也不同，因而没有统一的城市更新实施流程。以深圳、广州、上海等城市更新走在前列的城市为例，城市更新的主要流程基本包括四个阶段：目标原则、计划立项、专项规划、项目实施。
1目标原则 在准备施行城市更新之前，必须先确定一个城市的城市更新原则和目标。从上表可以看出：在目标方面，上海、广州、深圳等一线城市都最需要节约利用存量土地，优化产业结构、改善人居环境；南京集中精力放在改善居住条件和保障居住安全上；成都围绕公园城市的建设目标，强调保护优先、少有机拆多改。在原则方面，各地都会规定“政府引导，市场运作”，可见政府、市场与城市发展需要处于一个相对平衡的状态，这样既能调动社会资本的积极性，又能发挥政府有效监管的作用，使竞争更加有序。 2计划立项
计划立项是指在项目征得各权利主体意愿，并达到申报计划合法权属比例后，经过区更新主管部门审议该更新单元，最终列入城市更新单元计划的项目。
计划立项的目的既能让城市更新项目有序规范地进行也能尊重利益相关方的知情权，降低风险。向社会公众公示宣布后可以推动进行下一步专项规划设计。
三、专项规划
（一）编制城市更新专项规划
专项规划即对城市更新单元做出细化规定。通常是由市政府相关主体组织编制市级专项规划，各区政府组织编制本辖区专项规划。内容包含区域现状分析，未来规划情况（含更新范围、目标、更新方式、地块划分、开发强度、功能配比等）。专项规划还需经专家论证、风险评估和合法性审查最终由政府相关部门审定后实施。（二）划定城市更新单元/城市更新片区 除广州等少数城市叫作片区规划以外其余多数城市都引入了单元规划的概念，城市更新单元是城市更新实施的基本单位。一个单元可以包括多个项目。（三）编制城市更新单元规划 城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据，通常包含城市更新单元范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模、其他用地的功能、产业方向及布局、城市更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标、城市更新项目时序安排、资金来源、利益平衡等内容。（四）编制城市更新年度计划 政府相关主管部门结合城市更新专项规划、城市更新单元划定、城市更新单元规划的编制情况，编制城市更新年度计划。年度计划通常明确更新内容、实施主体要求、时序安排、政策措施等内容，报相关主管部门审定后实施。如《深圳市2019年度更新和土地整备计划》。 4项目实施
在上一篇城市更新系列文章中笔者已提及城市更新的种类主要包括综合整治、改建加建、拆除重建，三者在更新程度上呈现递进关系。各地关于城市更新项目实施规定最多的，为拆除重建类城市更新，故下文重点讨论。（一）确认实施主体
1. 确认实施主体的条件为完成计划立项、专项规划，形成单一主体区政府组织制定城市更新单元的实施方案，并落实实施 2. 权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；权利主体的房地产被收购方收购；合作开发，市场单一主体需与村委签订合作协议；旧住宅区改造项目，区政府公开选择市场主体，市场主体与所有业主签订搬迁协议后形成单一主体。（二）土地供应 城市更新项目供地大致可以分为政府供应土地模式和物业权利人转让房地产权益模式。通常为一二级开发联动，在完成土地整理后的拿地环节，有“招拍挂”、协议出让以及补缴价款等多种方式，为多个市场主体参与提供了空间。 1. 协议出让 （1） 国有土地使用权协议出让：《民法典》第三百四十七条第二款的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。可见，通常对于仅有一名意向用地者且土地为非经营性用地的情形，才有适用协议出让方式的可能性。 （2）集体土地使用权协议出让：2020年1月实施的《土地管理法》第六十三条明确“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同”，以法律形式明确集体经营性建设用地可以入市。以及 2021年9月实施的《土地管理法实施条例》第四十一条进一步明确了集体经营性建设用地的入市交易规则。由此集体经营性建设用地可以适用协议出让方式供地也具有了明确的法规依据，但集体性土地中的公益性建设用地和宅基地不能进行交易。 2. 土地“招拍挂” （1） 土地招标：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 （2）土地拍卖：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 （3）土地挂牌：是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 土地“招拍挂”又分为公开市场“招拍挂”、定向“招拍挂”两种。 3. 补缴价款 （1）城市更新导致土地性质、用途、指标、容积率发生调整的，相关受益主体应按市场价格或特定价格补缴土地出让金。 （2）在协议出让和定向招拍挂模式中，一级整理主体通常也是二级拿地主体，一级开发成本通常可以折抵土地出让金，相关主体在招拍挂时仅需补缴剩余出让金。 城市更新项目流程主要包括目标原则、计划立项、专项规划、项目实施等四个阶段，同时还涵盖了前期论证、意愿征集、实施主体确认、规划策划、方案设计、施工设计、项目实施、竣工验收、权属登记以及后期的运营管理等多个环节。
