城市是一个大型的人类聚居地。自人类形成规模化的城市聚居生活形态以来，城市形态的变更就已经发生。城市更新活动是城市发展过程中必然经历的，其内容主要包括土地资源的充分利用、居住环境的提升改造、配套基础设施的完善、城市产业升级等。
笔者将围绕城市更新的政策与定义、城市更新的类型与模式、城市更新的主要流程、城市更新的上海实践等方面分四期进行解析，以期与读者共同探讨、交流。本文为本系列的第二期。
上一期，笔者谈及有关城市更新的政策及定义。目前无论是政府文件还是法律文件，都没有对城市更新进行过具体分类。下文从不同视角对城市更新进行分一. 按规模分类
1广义的城市更新
广义城市更新是站在城市规划角度的成片旧区改造、旧村改造，这是开发角度的，更类似于上世纪60-70年代美国的大规模城市更新运动(urban renewal）。一般而言，广义城市更新会涉及到规划调整、大拆大建、变更土地和房屋的使用权人等问题。聚焦在上海，广义城市更新是指“旧改”、“城中村”的区域成片开发和再造。
2狭义的城市更新
狭义城市更新指某一个地块、某几栋建筑物，甚至是某一个企业的某项房屋固定资产的重新焕发生机（urban regenerate）。一般而言，狭义城市更新会涉及到规划调整、变更土地性质、小拆小建等问题。聚焦在上海，狭义城市更新是指受上海市政府《上海城市更新规划土地实施细则》、上海市《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》以及《上海城市更新条例》所调整的规模较小的单元更新、地块调整或者存量用地盘活改造等。
3城市微更新
城市微更新特指某栋或某几栋建筑的升级改造。一般而言，城市微更新不涉及规划和土地性质的调整，也不涉及建筑物主体结构的改变，仅对建筑物的用途调整，并进行内部装修和外立面改造，但此类更新却有可能使得原项目产生质的飞跃，从而完成华丽转身。
二. 按对象分类
1老旧工业区改造（一）“工改工”类城市更新
即按照政府要求将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），因此，工改工又称为“工改M0”，将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，开发产品包括新型产业用房、配套商业、配套公寓等多种物业形态。例如，三星工业区位于深圳市福田区华富街道，彩田路与彩田工业区1号路的交会处东南面，北接长城开发彩田工业园，南临深业上城，紧邻深圳福田CBD和华强北，地块的商业价值明显。
2016年万科在激烈竞争下拿下该工改项目，根据深圳市城市更新政策，“工改工”项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等。在此规定下，万科能较高发挥其在房地产开发上的优势，提高项目的利润率。
2019年7月三星工业区城市更新方案公示，拟拆除重建面积为129996平方米，拟开发建设用地面积为84480.6平方米，该“工改工”项目完成后，将对该片区产业优化升级产生巨大促进作用，成为高新技术产业的聚集区，促进区域经济的发展。
【说明】M1：对居住和公共设施等方面基本无干扰和污染的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺产品制造等。
M2：对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等。
M3：对公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业、造纸工业、制革工业、建材工业等。
M0：主要用于融合研发、创意、设计、中试、检测、无污染生产等新型产业功能及其配套设施的用地。
（二）“工改商办”类城市更新
即将城市旧工业厂区改造为商业办公空间模式，强调服务于所处片区的居民，为他们提供商业、娱乐、休闲等生活方式，为片区经济注入活力。
例如，上海万科位于城市核心区域的首个城市更新项目——“上生·新所”，围绕“尊重历史、传承城市脉络、新老建筑对话、多样共享共生”的主题进行打造，旨在将其塑造为一个传承历史、激发创新的新地标。目前，“上生·新所”项目的建筑组成包括3处历史建筑、11栋围绕新中国成长史的工业改造建筑和4幢风格鲜明的当代建筑。万科“上生·新所”的改造充分实现了存量资产的越能升级，实现了工业区的良性更新，以多元化的形式丰富了城市大众的生活。（三）"工改文创”类城市更新
即指利用城市内的工业遗存打造新型文创园区。例如，“8号桥”项目位于上海市黄浦区建国中路8-10号，前身为上海汽车制动厂15000平方米旧厂房，香港时尚生活策划咨询有限公司在2003年通过公开招标获得20年的承包经营权，负责具体开发定位、规划论证、整体包装策划、改建招商和管理工作。通过改建，8号桥成为上海市有名的“上海创意产业集聚区”，入驻企业多为设计公司、影视制作公司、画廊等。
2历史文化街区改造
即在历史建筑基础上，融入更多文化创意以及对建筑保护的新理解，根据不同的建筑风格量身定制其未来的用途，在最大限度保留和延续它们的历史、文化价值的基础上，充分发挥其经济、社会价值。
例如，“外滩源”位于黄浦江和苏州河的交汇处，属于外滩历史文化风貌保护区范围，上海新黄浦（集团）有限责任公司担任总体开发商，投资开发圆明园路以东地块，包括修缮原英国领事馆及领事官邸、新天安堂及教会公寓、划船俱乐部、益丰大楼等6幢历史保护保留建筑，新建公共绿地、地下空间、亲水平台等。上海外滩半岛酒店有限公司投资建造并经营上海半岛酒店。开发商进行历史建筑修缮所获得的红利，一是有条件的新建，获得新建建筑的所有权，二是对于保护建筑内的居民进行了异地安置，取得了保护建筑的使用权和经营权。
3城中村改造
是指在城镇建成区或城镇规划区范围内，集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。
“城中村”又分为三种自然形态：（一）合围态势
城中村项目范围内土地均为集体土地，并未经过征收。集体经济组织相关房屋也都现存，只是周边均为城市化地区，周边均为国有土地，形成国有土地对小片集体土地的合围态势。（二）交叉态势
城中村项目所在位置属于城郊结合部，项目内土地大多数为集体土地，个别也存在一些国有土地，其上建筑物存在国有建设用地上的厂房与集体经济组织的农民房混杂的态势。这种形式的“城中村”最为常见。（三）半程态势
即城中村项目所在位置的农用地、集体建设用地已被征收或者大部分被征收，但土地上的集体经济组织房屋仍在，补偿了部分（常见只部分补偿青苗费等）或者未做补偿，此类项目常见于历史开发项目，也就是“征而未拆”或“征而未补”。
上海“城中村”改造项目以三种方式进行（一）采取土地储备方式
区政府通过土地储备方式，对“城中村”地块实施土地征收、补偿安置和必要的基础设施建设。经营性土地形成“净地”后，公开招标、拍卖、挂牌出让，由受让人按照规划开发建设。（二）采取农村集体经济组织改造方式
以农村集体经济组织为改造主体，可引入合作单位共同改造开发。改造方案在市、区有关部门指导下，经村民集体讨论确定后，由农村集体经济组织或合作单位自筹资金改造开发。（三）采取公益性项目建设方式
“城中村”地块规划建设为公益性项目的，可通过组织实施公益性项目建设，对“城中村”地块进行改造，以改善和提高区域生态环境质量。
上海市行政区划内的集体经济自行组织改造的标准“城中村”项目，最近一次由嘉定区某镇集体经济组织实施，目前已经基本完成一级开发，已有二级开发项目在上海付诸预售。
4旧区改造
以上海为例，是指坐落于本市各行政区划中国有土地上的危棚简屋，或已不符合现代城市人居和社会管理需要危房集中和基础设施落后的成片旧房，并经过市建交委、市房管局、市发改委、市规划资源局、市财政局、所在地区政府联合认定的旧区改造项目。上海市旧改将根据不同项目情形，分别予以“拆、改、留、修”等四种不同的处理方式。
（1）拆：是对房屋结构简陋、基础设施较差及没有保留价值的危旧房进行拆除；
（2）改：是对城市规划予以保留、但建筑标准较底的房屋实施成套改造和环境整治；（成套改造）
（3）留：是对历史风貌街区、优秀历史建筑和花园住宅、新式里弄开展保留和保护；
（4）修：对经认定的历史风貌街区和优秀历史建筑保护性修缮改造
三. 按改造力度分类1综合整治类
指对更新单元内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，以及对既有建筑进行节能改造和修缮翻新等，但不改变建筑主体结构和使用功能。城镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。又可细分为基础类、完善类、提升类。
基础类 ⬇
完善类 ⬇
提升类 ⬇
2改建加建类
指以国有土地使用权登记的宗地为单位，在符合国土空间详细规划的前提下，对更新单元内已确权登记的原有建筑物改变使用功能，变更土地用途，并可在不全部拆除的前提下进行局部拆除或者加建，一般不改变土地使用权的权力主体和使用期限。
3拆除重建类
指通过对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。拆除重建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。
虽然不同城市命名略有不同，但实质相近。
四. 按实施主体分类
从城市更新实施主体角度，大致可以分为政府主导实施模式、市场主导实施模式、合作实施模式。
1政府主导（含当地国有企业）模式
图为上海市城市更新类别 ⬇
上海的城市更新模式以“政府主导、国企实施”为主。2021年9月实施的《上海市城市更新条例》，上海城市坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，遵循规划引领、统筹推进的原则；由市人民政府负责统筹并建立相关推进机制，市住房城乡建设管理部门下设办公室具体负责日常工作；区人民政府（含特定地区管理委员会）负责辖区内城市更新工作，城市更新实施主体由市、区人民政府遴选或直接指定。光明集团、地产集团、百联集团、电气集团等知名国有企业为上海城市更新项目贡献了巨大力量。
此模式下，通常由政府征收土地、收购储备土地并完成拆迁平整后出让，再由受让人开发建设。
2市场主导模式
图为深圳城市更新类别 ⬇
深圳的城市更新以市场主导模式为主，政府制定相应引导性政策，包括总的纲领性政策以及配套政策、市场体平等合理获取利益机制等，将部分权利和收益让渡给市场，从而撬动市场资金，推动项目建设。深圳的城市更新积极鼓励本地房企、银行、全国房企以及各类金融机构全面参与，充分激发市场活力、提高效率。
此模式下，包括村企合作改造、单一主体归宗改造、物业权利人自主改造、农村集体自改、企业收购改造等。
3多元合作模式
图为广州城市更新类别 ⬇
广州的城市更新加强了公众参与，根据2015年通过的《广州市城市更新办法》，广州城市更新遵循“政府主导、市场运作，统筹规划、节约集约，利益共享、公平公开”的原则，相关产权主体也可以参与到改造项目当中去。
此模式下，又包括土地一级开发（是指政府在拆迁阶段通过招标等公开方式引入土地前期整理合作方承担具体拆迁工作，改企业需要垫付征地拆迁补偿款。完成拆迁后，政府通过招拍挂等公开方式确定土地使用权人，收到地价款后，政府再向合作方支付拆迁费用与合理利润）和一二级联动（是指政府通过招标等公开方式征选合作方，既承担土地前期整理工作，又是土地使用权人。合作方承担具体拆迁工作，垫付征地拆迁补偿款，完成拆迁后，政府直接将拟出让土地使用权供应给该合作方，所支付拆迁费用与合理利润抵减其应向政府缴交的地价款）。
结语
城市是一个“新陈代谢”的有机生命体，城市更新需要动态平衡。不同城市有不同的更新策略，既需要面向未来改善居住空间环境，完善基础设施体系，提高城市运营效率，增加城市时尚和活力。又需要保持历史的多样性和层次性，延续代际传递与历史记忆。这决定了城市更新是一个持续优化的过程。
下期将和读者一起探讨城市更新的主要流程。
