前段时间，恒大等多家知名房企接连爆雷，多地停工楼盘业主联名发起“强制停贷告知书”，断供风潮快速蔓延全国。许多房地产开发商因资金链断裂，欠债而被强制执行，被执行财产就包括已售出但尚未过户的商品房。此时，房屋买受人可能面临自己举家之力购买的商品房，尚未到手就要被房地产开发商的其他债权人强制执行的情况。作为买受人，肯定不希望这种情况发生，不禁会问：买受人对尚未过户的商品房能否排除他人的强制执行？
本文提到的房屋买受人仅是指从房地产开发商处购买一手房的，即商品房消费者，不包含二手房买卖。与之对应的是其他一般买受人，这两个概念是在《全国法院民商事审判工作会议纪要》（通称“《九民纪要》”）中提出，分别适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第29条以及第28条的规定。
因此讨论商品房消费者的物权期待权能否对抗其他权利，诸如普通债权、担保物权、工程价款优先受偿权，避不开对《执行异议和复议规定》第29条规定的解读。
法条链接
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
一、买受人的物权期待权能否对抗其他主体权利？
1.商品房消费者的权利优先于工程价款优先受偿权
原先《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“批复”）第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。该条明确规定商品房消费者享有优先于工程款的超级优先权。
现该批复已被废止，那商品房消费者的物权期待权是否还可以对抗承包人呢？
从广西某建设集团有限公司与王某祥再审系列案件【(2018)最高法民再443号、447号、448号、450号】可以看出最高人民法院的观点为：房屋买受人若符合《执行异议和复议规定》第29条的规定，可以排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行。第29条是在批复第二条的基础上又进一步细化规定了三个要件。
从近期(2022)豫1628民初3088号判决中也可以看出，目前，法院观点仍倾向于商品房消费者物权期待权优先于承包人的工程价款优先受偿权。
但《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“新建工司法解释”）吸收了批复第一条，却未包含第二条。从理解与适用一书中可以看出，全国人大常委会法工委办公室不赞成在司法解释中直接规定，认为关于消费性购房人是否优先，法律对此没有作出规定，宜作个案处理。
故在今后执行异议之诉或执行分配诉讼中，将会更侧重权利保护均衡，根据个案实际情况个案处理，不排除在个案中优先保护承包人的工程价款优先受偿权，或处于同一保护顺位。
2.商品房消费者的权利优先于抵押权
《执行异议和复议规定》第29条属于第27条的“但书规定”，故当买受人符合第29条规定的要件时，作为商品房消费者，其权利优先于抵押权。
这主要是考虑到商品房消费者的物权期待权是基于生存权产生的，根据权利层次理论，居住权优先于财产权。房屋买受人从房地产开发商购买商品房，往往无法立即办理产权过户手续，尤其是预售期房。出于对商品房消费者居住利益的优先保护，包括银行贷款、工程款以及其他普通债权在内的债权均要让步于商品房消费者该权利。
从实际情况也很好理解，现在几乎所有的房企在开发建设商品房时都需要向银行贷款，并设定相应的不动产抵押。若按照法律规定，买受人所交付的购房款应用于提前清偿抵押权所担保的债务，不能让买受人承担因程序不规范导致无法清偿担保债务这一不利后果。若认为抵押设立在先甚至是只要设立了抵押权，就有优先于买受人获得受偿的权利，会严重侵害商品房消费者的权益，造成社会公众整体的不安全感。房企也无法做到预售商品房时不存在抵押债务，这与房地产企业现今的经营模式及行业特征完全不符，更有实操性与可能性的方案是加大对房企售房资金的监管，严格施行专户管理，避免房企挪用售房资金，最终损害各方权益。
因此，商品房消费者在购买房屋时，是否知道所购房屋存在抵押权并不影响其权利受到优先保护。
3.工程价款优先受偿权优先于抵押权
根据《民法典》第807条以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第36条的规定，建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。在执行分配中，工程价款优先受偿范围的认定尤为重要，由于工程价款优先受偿权非本文重点讨论内容，在此不多展开。
综合上述分析，涉及不动产的权利优先顺位为：商品房消费者的物权期待权>建设工程价款优先受偿权>不动产抵押权>普通债权。
二、如何理解《执行异议规定》第29条第2款规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”？
上文提到商品房消费者物权期待权优先是由于实践中存在商品房预售不规范现象，为保护消费者生存居住权利所作的的例外规定，故其适用范围受到严格的限制，不得随意突破工程价款优先以及抵押权优先。因此《执行异议规定》第29条明确了作为商品房消费者必须具备的三个要件。
在执行异议之诉案件中，对于这三个要件该如何理解是案件处理的关键，尤其第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”可谓重中之重，下文针对第二款展开具体分析：
1.买受人购房必须出于居住目的
该款要求购房目的必须用于居住，因此不包括商铺、写字楼等商业用房，也不包括出于投资目的购买的房屋。
2.“买受人名下无其他用于居住的房屋”是否是要求买受人名下不得有其他房产？
《九民纪要》第125条认为，在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋即属于“买受人名下无其他用于居住的房屋”。
此外，买受人名下其他房屋不满足合理居住条件，可适用“买受人名下无其他用于居住的房屋”规定。即商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，也属于该款规定的买受人。
以叶某与安徽广厦再审案件【(2019)最高法民再255号】为例，该案一、二审均驳回叶某排除执行案涉房屋的诉请请求，但最高院再审时认为叶某名下虽登记有一套住房，但该房屋年代久远且房屋面积仅为49.27平方米，长期由其母亲居住，无法满足叶某及其母亲、儿子三代人正常的居住需求，而对于公民的居住权应当优先予以保障。因此，结合该案的客观实际，最高院最终认定叶某符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，可以排除案涉房屋的执行。
从上述案例中可以看出，并非买受人名下有房屋就不符合《执行异议和复议规定》第29条的条件，必须结合案件实际，审查案涉房屋是否为满足买受人居住需求所购，从而做到保护买受人的生存利益。
除了执行案件，由于存在多笔贷款、工程款等债务逾期无法偿还，部分房地产企业可能或主动或被动申请破产。在《企业破产法》及相关法律规定无明文规定的情形下，可参照执行程序中债权保护顺位的相关法律规定确定破产财产的归属。即依然要看房屋买受人是否符合《执行异议复议规定》第29条规定情形。以最高法民申7497号案件为例，申请人殷某已有2套房屋可供居住，对于案涉15套房屋，已经超过其居住之需，故不再享有相应的商品房消费者物权期待权，仅享有普通债权。
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