一波三折的建设用地使用权转让纠纷——兼议离婚协议对建设用地使用权归属约定的效力
来源: 作者:王睿 时间:2022-09-21

近日,笔者团队在处理涉及建设用地使用权分割的某离婚后财产纠纷案时,在法律检索过程中发现了一个十分有趣的案例。该案中,张某作为受让人与颜某签订了建设用地使用权转让合同,而涉案土地的使用权证却登记在杨氏工艺厂名下,因颜某迟迟未能办理土地使用权的过户登记手续,张某将颜某、第三人杨某和杨氏工艺厂告上法庭,于是一起离婚后财产纠纷的关联案件也浮出水面。

案情:

杨氏工艺厂是位于广州市南沙区某镇一土地的使用权人,该土地面积为5500平方米,登记时间为2005年5月24日,权证号码为G18-000500(以下简称涉案土地)。个体工商户杨某是杨氏工艺厂的经营者。

2019年7月14日,张某(受让方、乙方)与颜某(转让方、甲方)就涉案土地签订《土地使用权转让合同》约定:“二、甲方确认该土地使用权归甲方所有,甲方就该土地使用权享有处分权;甲方提供深圳市罗湖区人民法院(2009)深罗法民一初字第975号《民事判决书》……三、甲乙双方同意按现状(含该土地使用权地上建筑物)及按该土地使用权使用性质由乙方14700000元受让甲方该土地使用权:1、乙方应于本合同签订之日起五日内支付甲方定金200万元(已包含乙方依据《土地使用权转让意向书》支付给甲方的首期定金10万元)。2、甲方应于收到乙方支付的定金款200万元之日起将该土地使用权所涉土地按现状(含该土地地上建筑物)交付给乙方管业(管理、占有、使用并收益)。3、甲方应于收到乙方支付的定金款200万元之日起七日内协同乙方到土地管理部门办理该土地使用权转让至乙方名下的转让手续;乙方应于收到土地管理部门受理回执之日起三日内支付首期受让款500万元给甲方。……五、甲方的权利义务。……。2、甲方应当按本合同约定协助乙方办理该土地使用权的转让至乙方名下的手续,并排除在办理转让手续过程中发生的一切妨碍。3、甲方保证在签署本合同前,已取得杨某、杨氏工艺厂对本合同内容的认可及同意。……。七、违约责任……。”

签约当日,张某与颜某签署《不动产交付确认书》,双方确认已将涉案土地使用权证及地上建筑物按现状交付给张某。2019年7月16日,颜某出具《收款收据》确认收到张某支付的土地转让款定金2000000元。

因颜某迟迟未能办理过户,张某无奈只能起诉至法院,要求被告颜某及第三人杨某、杨氏工艺厂协助将涉案土地及房屋过户到原告张某名下。

审理中,法院发现:原来杨某与颜某曾是夫妻,2007年5月17日签订《离婚协议书》,并在《离婚协议书》中对夫妻共同财产进行了分割,协议中明确约定涉案土地及地上房屋均归属颜某所有。但双方办理离婚手续后,经颜某多次要求,杨某却拒不配合办理上述土地及房产的过户手续。颜某无奈于2009年诉至法院。

2009年10月30日,深圳市罗湖区人民法院就颜某诉杨某离婚后财产纠纷一案作出(2009)深罗法民一初字第975号《民事判决书》,判决:确认涉案土地使用权及地上房屋产权归属于颜某,杨某应于判决生效之日起三十日内协助颜某办理产权过户手续。但是,判决生效后,杨某没有履行协助办理过户义务,而颜某也未就(2009)深罗法民一初字第975号《民事判决书》向法院申请强制执行。 

裁判结果:

一审法院认为,因颜某怠于行使其权利,至今未能办理该土地产权过户的手续,故张某就涉案土地所主张的办理过户登记的条件尚未成就,同时杨某并非涉案合同相对方,张某要求杨某协助办理过户登记没有依据,据此,一审法院对张某的诉请予以驳回。

二审期间,颜某于2020年12月4日就涉案土地取得不动产权证,共有情况为单独所有。

二审部分改判,判决颜某于判决发生法律效力之日起七日内协助张某办理过户手续;驳回其他诉讼请求。

裁判意见:

首先,张某、颜某就涉案土地签署的《土地使用权转让合同》是双方真实意思表示,亦不存在违反法律法规强制性规定的情形,应为有效合同,各方当事人应依约履行合同义务。

其次,虽然已经生效的(2009)深罗法民一初字第975号《民事判决书》判决杨某应协助颜某办理涉案土地的产权过户手续,但涉案土地的权属登记情况显示该土地产权登记在杨氏工艺厂名下,一审法院以涉案土地在一审审理时是登记在杨氏工艺厂名下,并不具备过户条件为由驳回张某请求颜某协助办理过户登记手续的诉请确有法律依据,并无不当之处。但在二审过程中,颜某已取得涉案土地的使用权并就涉案土地已办理转移登记,其在张某已按照合同约定支付了200万元定金款的七日内并未协助张某办理产权过户手续,已构成违约,故在颜某协助办理过户的条件已具备的情形下,张某请求其协助办理过户手续符合合同约定,故二审予以支持。

但是,不论是一审、二审均认为张某请求杨某、杨氏工艺厂协助办理过户登记的诉请既无合同依据亦无法律依据。

律师分析:

一是原则确认了《离婚协议》中关于建设用地使用权归属的约定有效。根据我国原《婚姻法》司法解释及现行《民法典》婚姻家庭编的解释(一)规定“离婚协议中关于财产以及债务处理的条款,对男女双方具有法律约束力。”原《物权法》及现行《民法典》规定,“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律另有规定的除外。”在颜某与杨某的离婚后财产纠纷案中,颜某提交了离婚证,离婚协议书、土地产权情况证明,个体工商户开业资料、用地补偿协议、鉴证书、国有土地使用权出让金专用票据,广州房地产产权情况表等,证明涉案土地使用权及地上房屋产权原属于夫妻共同财产,《离婚协议》中明确约定归颜某所有,且二人婚姻关系已经解除。法院最终判决确认了夫妻双方在《离婚协议》中对于涉案建设用地使用权的权属约定有效。

二是未进行变更登记的情况下,不发生物权效力,受让方只能根据合同相对性主张出让方履行合同义务。“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”故,本案中,因为颜某拿到生效判决后,杨某未主动履行,颜某也没有申请强制执行,涉案土地及地上房屋一直未变更到颜某名下,所以不发生物权效力。对于张某而言,其只能依照合同相对性主张颜某履行《建设用地使用权转让合同》,没有法律及合同依据,直接请求杨某或杨氏工艺厂配合其进行产权变更登记。

三是若出让方颜某始终未能变更登记,张某作为受让方可以依据合同约定向对方主张违约责任或待涉案土地过户条件成就后再次主张办理过户登记。本案二审的转机来源于颜某在此期间顺利变更了土地使用权登记及房屋不动产权登记,成为不动产权利人,故张某主张过户的条件已然成就,二审得以改判。如若,颜某迟迟不予办理变更登记,张某又无法越过颜某直接要求第三人杨某或杨氏工艺厂配合过户,那张某的权益该如何实现呢?根据债权的相对性原理及颜某与张某的合同约定,张某还可以主张颜某的违约责任,即“有权单方解除合同并要求双倍返还定金,并将已支付转让款返还给乙方(张某),甲方(颜某)并按自收到转让款之日起每日千分之一计付利息给乙方(张某)。”

看似一波三折的建设用地使用权转让纠纷,源头竟然是一份离婚协议书,不得不说,离婚协议中关于财产的约定对男女双方具有较强约束力,其约定的合法、具体和严谨也显得越来越重要。

< 对网络暴力行为,如何罚当其罪? 返回列表 工程质量第一责任人是谁? >