在当今社会，房产为大部分群体的安家之本，然而因房产买卖产生的纠纷时有发生。当开发商对商品房购买者存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形时，开发商将同时构成欺诈与缔约过失，在欺诈与缔约过失责任构成请求权竞合的情形下，此时作为商品房购买者的当事人享有选择权，即由当事人选择通过缔约过失责任追究相对人的损害赔偿责任，或选择以欺诈为理由而主张撤销合同进而恢复原状。

在商品房预售过程中，以欺诈为理由主张撤销合同及主张相对方缔约过失责任存在哪些区别，以及两者的适用情形有哪些，笔者作如下分析：

一、  商品房预售合同中的欺诈

欺诈，是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意、隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。

《民法典》第148条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”据此，判定构成“欺诈”须具备以下条件：（1）欺诈方有欺诈的故意；（2）欺诈方实施了诈欺行为；（3）相对人因欺诈行为而陷于错误认识，即相对人陷于错误认识与欺诈方的欺诈行为有因果关系；（4）相对方因错误认识而作出了意思表示，即因为错误认识而与之订立了合同。若购房者认为开发商的行为构成欺诈进而提起诉讼，则购房者在诉讼中应注意对欺诈行为的四个构成要件进行逐一分析并举证。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。由此可见，该司法解释对“欺诈”行为的证明标准进行了特别规定。换言之，在商品房预售合同纠纷中，购房者一方需要对开发商存在“欺诈”行为的证明达到排除合理怀疑的程度，此证明标准系高于民事诉讼中的高度盖然性的一般证明标准。在该类案件中，有几个举证要点需要特别注意：

1.构成欺诈需要举证开发商存在故意隐瞒事实或者告知虚假情况的主观心态，同时还需要证明购房者因开发商的上述行为陷入错误认识而签订了合同。

2.商品房预售合同的具体约定是判定开发商是否存在欺诈的重要的标准。若购房者未签订商品房预售合同，仅因开发商的虚假宣传内容主张该行为构成欺诈，则购房者应注意分析该开发商的广告宣传内容是否对合同订立及房屋价格产生了重大影响。通常，商品房的销售广告和宣传资料一般应当视为要约邀请，若仅凭开发商通过官网、中介网站、宣传册等的宣传内容作为证据来证明开发商存在虚假宣传行为，则难以达到欺诈的证明目的。若购房者无法证明开发商发布的广告内容为要约的情况下，不能认定购房者对合同内容陷入错误认识，购房者若以此主张“撤销”则难以得到法院支持。

3.开发商因虚假宣传被行政处罚并不必然构成商品房买卖合同项下的欺诈。开发商在销售过程中的虚假宣传行为应由行政主管部门认定并处罚，然而，民事诉讼中法院对“欺诈”行为的认定标准与行政机关对“欺诈”的认定标准并不相同。行政主管机关在认定开发商虚假广告或价格欺诈行为时，仅需确认其行为的违法性，无需核实购房人是否因为虚假广告或者价格欺诈最终陷入错误的意思表示，据此，购房者不要陷入只要开发商受到行政处罚就一定在司法领域构成欺诈的错误认识。

二、  商品房预售合同中的缔约过失责任

缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，一方当事人违反了以诚实信用为基础的先合同义务，先合同义务一般包括告知义务、保护义务、保密义务及其他依公平诚信原则应负的义务等。

其成立须具备下列条件：（1）缔约人在缔约过程中违反先合同义务；（2）缔约相对方受有损害；（3）违反先合同义务与损害有因果关系；（4）违反先合同义务的一方存在过错。

理论上有观点认为，缔约过失责任仅适用于合同未成立、无效或者变更、被撤销的情形。但司法实践已基本认可缔约过失责任既可以存在于合同未成立、无效或者变更、被撤销的情形，也可以存在于合同有效的情形。《民法典》第500条规定，在订立合同过程中存在恶意磋商、违反告知义务以及其他违反诚实信用原则的情形适用缔约过失责任。由此可见，民法典在规定缔约过失责任条款适用中并未以合同是否有效为前提。据此，笔者认为，只要缔约双方进入缔约阶段，任何一方违反了相关义务，给相对方造成损失就要承担相应责任，该损失既有可能发生在合同不成立或无效的情形，也有可能持续到合同有效甚至已经履行的状态。在商品房预售合同纠纷中，若开发商违反了先合同义务给购房者造成损失的，则购房者可以向开发商主张缔约过失责任。购房者可主张的赔偿金不仅应包括己方实际支出的费用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三人订立有效合同可能获得的利益，也就是机会损失，对于该部分损失通常以房屋增值利益损失作为参考。

三、  欺诈与缔约过失责任的关系

如上所述，欺诈的构成要件相对要求较高，构成民法上的欺诈则一定构成缔约过失责任，但构成缔约过失责任不一定构成欺诈。当开发商对商品房购买者存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的情形时，开发商将同时构成欺诈与缔约过失，此时作为商品房购买者的当事人享有选择权。

当开发商构成缔约过失与欺诈的竞合，购房者可行使撤销权或者向开发商主张缔约过失之赔偿责任。

在无法证明开发商存在欺诈的故意时，开发商虽不用承担因欺诈而导致合同被撤销的责任，但若存在未如实告知相关情况等其他违反诚实信用原则的行为，仍应承担缔约过失责任，该缔约过失责任不以商品房预售合同的不成立或无效为前提。

有鉴于此，涉及商品房合同纠纷时，购房者需要考察开发商的行为性质以及列举相关证据。如果购房者认为自己被欺诈，就要对自身举证能力作出合理评估，若无法提供出强有力的证据，无法形成完整的证据链，则要慎重考虑以欺诈为由主张撤销合同，可考虑以缔约过失等理由向开发商追究相应责任，以期维护自身合法权益。