作为房屋买卖中重要的一个环节，网签制度发展到今天，已经相当成熟和完善。购房者对于网签的重要性普遍不缺乏认知，但是对于网签的法律效力却存在一些扩张性理解，尤其是在一房多卖、法院查封时的对抗性问题依然存在误区。本文将针对不同情形下网签的效力问题进行分析。

网签的规则及作用

网签，是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋买卖备案，在交易的房屋合同上编上不同的号码（网签号），并在网上予以公布，用户可以通过网签号在网上查询房屋公示信息。根据交易房屋状态的不同，网签可以分为增量（新房）商品房网签和存量房（二手房）网签。增量商品房是指房地产开发商投资新建的商品房；存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

在办理网签备案之后，没有经过买卖双方同意或者法院的判决，网签不能解除。房屋在前次网签没有解除之前，不能进行第二次网签。网签之后，如果卖房人再把房子卖给其他人，在撤销前一次网签之前，无法办理第二次网签，而不办理网签就无法进行房产过户登记。

网签的作用在于防止商品房销售出现重复销售、重复抵押的情形，保护房地产交易的透明度，是房地产行业的行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，在一定程度上能够防止一房二卖等情况，增强了房屋买卖合同的“公信力”。

网签不具有物权效力

一般情况下，不动产物权的变动以登记为生效要件。登记作为不动产物权的公示方法，是将物权变动的事项登记在国家主管机关的登记簿上。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

网签则是房地产管理部门为监督房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，是一种行政管理行为。网签后虽可以在互联网上查询网签信息，但网签并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力。

司法审判实践中，在（2018）最高法民申350号刘某某、邓某再审审查与审判监督民事裁定书中，最高人民法院认为：物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。

网签虽不具有物权效力，但是体现当事人真实意思的网签，因为是行政机关监督之下的格式合同，合同主要条款完备，具备合同生效要件，产生合同（债权）效力。所以网签可以作为法院据以裁判房屋买卖纠纷的依据。并且，在网签合同与买卖双方纸签的买卖合同主要条款不一致时，如果均没有实际履行，通常会以网签合同为准。

一房多卖情形下，网签的买房人是否得以优先保护？

目前的审判实践中，主流的观点认为：卖房人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买房人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以认定。

由此，在存在多份有效的房屋买卖合同的情形下，办理了网签的买房人，如果已经办理了房屋所有权转移登记，即获得了房屋的所有权，理所当然对抗其他买房人。如果仅办理了网签、未办理房屋所有权转移登记，则要让位于已实际合法占有房屋的买房人；如果交易房屋的所有权未被转移登记，也未被任何一位买房人实际合法占有，也要视房屋交易的实际履行情况来认定最终的买房人。所以，网签并不是买房人的万能保护伞，在房屋买卖合同网签之后，交易的双方还是要积极地履行合同，尽早完成物权的转移登记。

网签不能对抗法院强制执行

因为网签不直接产生不动产物权设立或变动的效力，所以在网签之后、预告登记或者过户登记之前，房屋的所有权还是属于卖房人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，仅仅只是完成网签、并未实际履行房屋买卖合同、未实际由买受人占有的房屋，是可以被强制执行的。未办理过户登记的房屋不能被强制执行的条件需要同时满足：房款已全部支付+房屋已被买受人实际占有+买受人对未办理过户没有过错。这三个条件缺一不可。

在待执行的已网签房屋是否同时满足上述三个条件的事实无法查清的情形之下，为了保护申请执行人的权益、维护生效判决的权威，法院应当强制执行，第三人的权益则可以通过提起执行异议来得到保障。

网签的房屋被查封了该怎么办

在此情形下，买房人可以提起执行异议，主张排除法院的强制执行，但是必须具备一定的条件。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。

这一条主要约束存量房（二手房）的买房人可以提出执行异议的条件。尤其需要注意的是第二项条件中，买房人需要在法院查封之前“合法占有”该不动产，并非“实际占有”，排除了非法占有的情形。

同时，第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

这一条则主要约束增量商品房（新房）的买房人可以提出执行异议的条件。

综上，网签的买房人若要排除法院的强制执行，必须已经实际履行了房屋买卖合同，在执行异议中向法庭举证证明同时满足上述条件。无法提供相应的证据证明其对所执行的房屋享有足以排除强制执行的民事权益的，依法应承担举证不能的法律后果，其执行异议也会被法院驳回。