一、背景

2021年，房地产行业初现动荡。包括泰禾集团、蓝光发展、中国恒大、新力控股、阳光100等多家房地产企业陷入不同程度的经营危机。

今年6月，河南郑州用于人才引进的楼盘烂尾，“郑州最高学历楼盘停工”冲上热搜。

随后，烂尾楼盘的业主宣布强制停贷的行为模式传遍景德镇、长沙、武汉、南昌、郑州、西安等地，超过50个烂尾楼盘的业主发布了停贷告知书。

引发关注的烂尾楼盘迅速得到解决，但仍有大量买到烂尾楼的购房者求诉无门，“烂尾风险”成了购买期房最重要的衡量标准。

一套房子是很多家庭的半生积蓄，楼盘烂尾却使全家陷入漫漫维权路，甚至有业主为了防止烂尾，自发去工地搬砖扛水泥。烂尾的责任究竟谁来承担？按揭贷款是否仍然需要归还？未来的政策将导向何方？

二、购房者可以起诉解约，合法停贷

商品房按揭贷款主要存在5种法律关系：

一为购房者和开发商之间的商品房买卖法律关系，购房者负有向开发商支付房款的义务，享有要求开发商及时交付房屋并转移房屋所有权的权利。

二为购房者与银行之间的借贷法律关系，购房者享有要求商业银行向其提供借款的权利，并附有按期归还借款及利息的义务。

三为购房者将商品房抵押给银行进行贷款担保的抵押担保法律关系。

四为开发商办理首次登记后，对贷款承担的阶段性担保责任的担保法律关系。

五为购房者委托商业银行将贷款支付给开发商的受托支付法律关系。

若开发商资金链断裂，楼盘烂尾的结局无法预估，在第一层基础法律关系中，购房者所享有的请求交付房屋的权利就无法得到保障。如果像北京的“中信国安府”一样，烂尾长达30年无法解决，那么法律可以为购房者提供一个及时止损的解决方案。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第20条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第21条第2款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

由于第一种法律关系购房合同中的相对方为开发商，第二种法律关系借款合同中的相对方为银行，开发商的过错与银行无关。因此过往判决往往认为购房者应当支付银行贷款，以(2017)最高法民申2661号为代表的多份判决认为，借款合同已实际履行，购房者应当偿还剩余贷款本息。

直到最高法院的（2019）最高法民再245号再审判决转变态度，该判决中明确：因开发商未按照约定期限交付房屋，导致《商品房预售合同》解除，《借款合同》因合同目的无法实现也同时被解除。因此，应当由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还给银行，购房者不负有返还义务。

三、律师观点

1、购房者是否应当解除合同

此判决对购房者而言无疑是一个利好消息，但提供的也仅仅是及时止损，不再支付后续贷款的解决方案。虽然依照《民法典》第566条规定，合同解除后当事人有权要求恢复原状，即请求开发商返还首付钱款，但对于已经资金链断裂而烂尾的开发商来说，这一目的显然难以实现。

那么所购预售房停工后是否要主张解除合同？若解除合同，购房者不再需要偿还银行借款合同所要求的还款义务，但同时将会产生两重不利后果，一是首付款已支付给开发商，只能向开发商追偿，这无疑实现难度极大；二是合同解除后物权期待权转为普通债权，无法再主张对房屋的权利。因此，是否解除合同需要购房者结合楼盘完工情况及后续解决的可能性综合考虑。

2.该判决是否有违私法自治和合同相对性

有观点认为，银行的合同相对方仅仅是购房者，在依照购房者指令将借款转入开发商账户后，银行已经完成其合同义务。而（2019）最高法民再245号判决，相当于让银行承担了开发商烂尾的风险，而这一风险来自于购房者与开发商直接的商品房预售合同，实际上与银行是完全无关的，因此有违私法自治与合同相对性原则。

为此，《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款提供了突破合同相对性的法律基础，该条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

（2019）最高法民再245号判决认为，“必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡”，这是裁判者基于对公平原则的理解，一定程度上突破了合同相对性。未来也将会有更为明确的规定出台，进一步作为这种“突破”的法律基础。

四、未来政策趋势

2021年11月7日，石家庄市发布一则《关于调整我市商品房项目预售许可形象进度的公告》。《公告》显示，2021年11月8日后出让的房地产开发项目（不包括纳入房地产解遗、烂尾楼、专项整治台账和纳入历史遗留的城中村、旧城改造台账项目），传统建筑预售许可形象进度由设计总层数的三分之一提高至主体封顶。同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。

北京住建委几乎同时发布了《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订版公开征求意见稿），《办法》进一步加强对预售资金监管力度，预售资金重点监管额度每平方米不低于5000元，较此前大幅提高了43%；在入账管理方面，将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签，即购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可开通网签；新增了政府接管账户和资金实施“封闭管理”的制度。如开发企业挪用预售资金，导致项目出现经营困难问题，属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

一系列政策以强制手段大大降低了楼盘烂尾的风险，从源头治理，才是解决房地产危机真正的可行之策