建工领域因发包人资金链断裂或其他原因，以房抵付工程款的情况屡见不鲜。承包人与发包人签订以房抵款协议后，对其受偿情况会产生何种影响？本文结合案例，重点分析以房抵款协议对承包人所享有的工程价款优先受偿权的影响。

案例简介

承包人华盛公司与发包人菩萨崖公司签订《建设施工合同》。施工期间，因菩萨崖公司资金链断裂，华盛公司停工，直至2013年5月27日双方签订《结算单》确认尚欠工程款1930.65万元。同年8月8日，华盛公司与菩萨崖公司在政府的协调下签订《房屋抵债协议》，以盂县小区第1栋一至三层共计5002平方米房屋（以下简称“案涉抵款房屋”）抵顶上述工程款。上述协议内容经阳泉中院出具的民事调解书予以确认。

2017年，王某与菩萨崖公司民间借贷纠纷经法院判决菩萨崖公司归还王某借款本金1200万元及相应利息。王某为实现借款债权在2018年申请对案涉房屋强制执行，法院裁定查封该案涉抵款房屋。华盛公司随即提起执行异议，被驳回后，遂提起执行异议之诉。

裁判结果

一审、二审以华盛公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十八条规定的四项要件，驳回华盛公司的异议诉请。

最高院再审认定华盛公司享有并以折价方式行使建设工程价款优先受偿权，对案涉抵债房屋所享有的权利足以排除强制执行。

上述案件中华盛公司经历了一审、二审败诉，最终最高院再审为何会改判？

关键点就在于如何认定华盛公司与菩萨崖公司签订的以房抵工程款协议的性质，以及更进一步华盛公司是否有权排除强制执行。具体分析如下：

一、与发包人签订以房抵款协议系承包人行使工程价款优先受偿权的方式之一。

一审、二审驳回华盛公司的原因在于不认可承包人与发包人订立以房抵款协议属于行使优先受偿权的方式，根据承包人华盛公司是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的买受人条件，分析判断王某与华盛公司的权益先后顺序。

而根据《民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

从上述法条表述中可以看出《民法典》允许承包人与发包人就建设工程协议折价，也可直接向人民法院申请依法拍卖，即法律规定的实现工程价款优先权的方式并不限于诉讼或仲裁。该观点在《工程价款优先受偿权的确认方式》一文也曾提到，承包人可以采取发函宣示、协议折价、申请法院拍卖等非诉讼方式行使工程价款优先受偿权。承包人与发包人签订以房抵款协议属于协议折价，无疑是行使工程价款优先受偿权的方式之一。

在上述案例中，最高院也采纳该观点认定华盛公司享有并通过折价方式行使了建设工程价款优先受偿权。

二、承包人可依据合法有效的以房抵款协议排除其他债权人对所抵房屋的执行。

根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“《建工司法解释》”）第三十六条规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

当发包人的资产不足以清偿全部债务时，承包人就所建工程可优先于其他债权人受偿，但一般而言，该优先权能否得到执行机关确认得以直接实现需要根据具体情况而言。若承包人是否享有工程价款优先受偿权或优先受偿的具体工程债权数额尚未确定时，无法在执行程序中解决，承包人需另行起诉。这主要是为避免执行机关“以执代审”，导致当事人丧失权利救济途径，同时也防止发包人与承包人恶意串通损害其他债权人的利益。

在上述案例中，华盛公司折价行使工程价款优先权以及具体受偿的工程金额均已经法院作出的民事调解书确认，其对所抵房屋所享有的权利足以排除其他债权人的执行。承包人行使经生效法律文书确认的工程价款优先权，主张就确定工程债权优先受偿时，执行机构应在执行程序中准允。

提示与建议

（一）签署以房抵款协议注意点

1、签署时间必须在工程价款优先受偿权期限内

根据《建工司法解释》第四十一条规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

承包人行使优先受偿权的期限为十八个月，自发包人应当支付工程价款之日起计算，故承包人若要通过以房抵款协议行使优先受偿权的，也必须在此期间内。需要特别提醒注意的是，以折价方式行使优先权的前提是工程款金额及组成部分均已具体明确，即承包人与发包人已就该工程结算完毕，工程价款没有异议。

2、在以房抵款协议中明确此协议系折价行使优先受偿权的方式。同时，建议在协议中约定在一定期限内，未转让所抵房屋的，承包人可以选择要求发包人履行以房抵款协议，或者支付对应工程款。

3、若起诉，建议承包人在诉请中主张享有并已行使建设工程价款优先受偿权，明确自身的优先权，以此排除其他债权人的强制执行或直接参与执行分配优先受偿。

（二）尽快办理登记备案手续

签订以房抵款协议时，承包人可同时要求对方协助办理抵押登记或预告登记。协议生效后，承包人应督促发包人尽快办理不动产转让登记，起到公示作用，避免所抵房屋变更至善意第三人名下，影响工程款实际受偿。

（三）以房抵款协议无物权变动效力

承包人依据以房抵款协议仅享有优先债权，故可以排除其他债权人的执行，但不因该协议直接产生物权变动效力。若抵款涉及不动产已转移登记到善意第三人名下，承包人无法请求确认合同无效并要求将案涉不动产变更登记至自己名下，仅能主张违约责任。故承包人需尽早要求发包人变更产权登记，当发包人拖延办理变更手续时，提起相应诉讼。

需申明，以房抵工程款协议的性质及效力认定情形复杂多样，本文所介绍的以房抵款协议情形仅是其中一种，并非所有以房抵款协议均有上述案例中的效力，甚至不乏一些协议被认定为无效合同。在订立以房抵款协议时，有许多注意事项，此后文章中再逐一介绍。