城市是人民的城市，人民聚城而居，与城市相依相存，城市建设要贯彻以人民为中心的发展思想，全面提升治理效能及水平，让人民群众有更多获得感、幸福感、安全感。社区是城市治理体系的基本单元，是离群众最近的地方。

11月23日，上海市人大常委会表决通过《上海市房屋租赁条例》（以下简称《条例》），《条例》将于2023年2月1日起施行。最引人关注的是《条例》加强了对群租等违法行为的整治。上海虽然不是首个禁止群租房的城市，但是国内首个以立法形式禁止群租房的城市。《条例》内容还包括健全治理机制、规范租赁行为、加强市场主体管理、突出民生保障、坚持服务监管并重等方面。

“群租”是指将原有的房屋格局进行违法分割出租，从而牟利的行为。它一直是社区治理的顽疾，部分小区深受“群租”问题困扰，由此引发的火灾、盗窃等公共安全事件和各类纠纷矛盾屡见不鲜，当中存在着许多风险隐患。

一、如何界定“群租”

根据住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》（2011年2月1日起施行）、上海市政府发布的《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）（2021年5月8日修正后重新发布）以及上海市综治办、市高院、市住房保障房屋管理局、市公安局等十部门联合发布的《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）（2014年5月5日起施行）、《上海市住房屋租赁条例》（以下简称《条例》）（2023年2月1日起施行）的规定，对本市中心城区和市郊城镇内，治安消防等安全隐患突出、居民反映强烈的住宅小区，存在下列情形之一的，纳入“群租”综合治理范围：

1. 将单位集体宿舍设在住宅小区内或居住物业管理区域内的居住房屋的；

2. 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；

3. 将原始设计为厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间单独出租用于居住；

4. 出租房间的人均居住面积低于5平方米；

5. 每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

备注：根据《上海市房屋管理局关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》（沪房规范〔2019〕5号）的精神，住房租赁企业代理经租居住房屋，应当符合《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定。单套住房内客厅（起居室）使用面积在12平方米以上，且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的，可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住。

二、群租的危害有哪些

1疫情传播风险

当下，杜绝新冠病毒传播的重要方式之一就

是减少人群聚集。在“群租房”的狭小空间里往往居住了十几个人甚至几十个人，如果其中一人被感染，则很有可能导致同住者被感染或携带病毒，而同住者又在不同的地方工作、活动，无疑加大了病毒传播的风险，也增加了流调的难度。

2消防安全隐患

为在同等面积下住更多的人，“群租房”内普遍存在分割隔断、空间狭小、杂物堆积等现象，尤其是水、电、煤、气管线私拉、乱接、乱用，使得“群租房”内发生漏电、火灾的情况屡见不鲜，进而造成人员伤亡和财产损失。

3房屋安全风险

群租房屋往往会改变建筑结构和布局，拆改管线及配套设施，有的甚至破坏房屋承重结构，严重影响房屋结构安全。

4社会治安风险

群租屋内人员密集、组成复杂、流动性强，容易发生人际冲突，进而引发盗窃、伤害等治安问题。

5扰民风险

群租人员众多，居住条件差，深夜进出、活动喧闹，干扰相邻业主正常生活，侵害他人合法权益，从而诱发邻里矛盾，也降低小区居住品质。

三、“群租”的根源在哪？

1低价租房供需矛盾是群租问题产生的根本原因

近年来上海房屋租售价格高涨,而选择群租的群体大多无法负担高昂的房价或房租,群租这种较为廉价的居住方式便自然产生。这不仅是上海城市化迅猛发展过程中大量流动人口涌入城市造成居住需求急剧增加的结果,也反映出房市处于高位的现实下低收入群体对居住需求的供求矛盾难以调和的困境。

2“二房东”推波助澜是群租问题形成的主要原因

群租问题整治难与目前群租中“二房东”的规模化、分散化密切相关。以徐汇区为例,该区“二房东”队伍多来自于福建、四川、安徽等省份,每个“二房东”手中少则4、5套,多则有十几套群租房屋，各自为政，并没有机构对其进行管控，使其为了追求最大利益而违法进行房屋改造、出租，成为群租问题产生的源头。

四、“群租”的责任如何承担

案例：“群租房”租客触电身亡，谁来承担责任？

【案情简介】

2018年8月，曾某与李某签订了为期五年的《房屋租赁合同》，曾某将某小区1102室出租给李某，合同约定李某“不得转租于第三方”。之后，李某对该房屋进行装修分隔，以“群租”形式转租他人。2020年8月，李某将1102室的其中一间房屋转租给黄某居住，租赁期限为三年。2022年6月，黄某洗澡时触电身亡，黄某家属将曾某、李某诉至法院。

【法院审理】

法院经委托司法鉴定后审理认为，黄某身亡的直接原因是由于李某将房屋改造后未进行有效的安全用电处理，导致黄某触电身亡的结果，故李某应承担赔偿责任；曾某虽在合同中约定“不得转租”，但自曾某与李某签署合同后已过四年，却并未对房屋的使用进行有效监管，存在一定过错，也应承担赔偿责任；黄某作为有相关生活经验的成年人，却缺乏安全意识，未断开设施的电源即进入盥洗室洗澡，故也有过失之处。最终，法院判决李某承担45%责任，曾某承担30%责任。

【律师评析】

在现实生活中，“二房东”为了能最大化牟利，往往通过各种方式改造房屋，为了满足各个租客的居住需求，就要私拉电线、搭建木板门等，这就造成了一定的安全隐患。租客一旦因此受到人身损害，依照《民法典》的相关规定，首先应当向违法改造房屋结构的“二房东”进行索赔，然而能否找到“二房东”、“二房东”是否有赔偿能力，对于租客（或其家属）而言是难题。如果直接向房屋产权人索赔，又可能因为双方并未建立直接的租赁关系且不存在直接的侵权因果关系而只能部分索赔或无法索赔。对于房屋产权人而言，仅仅在《房屋租赁合同》中写上“不得转租”也不能规避所有法律责任。

五、 “群租”会对哪些人进行处罚？

1出租人（业主）

（1）出租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》第三十二条，责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。同时根据《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》规定，出租人不履行行政处罚决定的，向社会公开该套房屋信息，限制其买卖，并将违法“群租”和行政处罚信息在房地产登记簿中予以记载。出租人履行行政处罚决定后，撤销限制。

特别提示：新《上海市房屋租赁条例》第五十二条规定：违反本条例第十五条第二款、第三款规定，出租住房不符合相关规定的，由区房屋管理部门责令限期改正，处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。 

（2）出租人未签订《治安责任保证书》出租房屋的，由公安部门依据《租赁房屋治安管理规定》的相关规定予以处理。

（3）出租人将房屋出租给无身份证件的人居住，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，由公安机关依据《治安管理处罚法》的规定，处二百元以上五百元以下罚款。出租人明知承租人利用出租房屋进行犯罪活动，不向公安机关报告的，处二百元以上五百元以下罚款；情节严重的，处五日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

（4）集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上，出租人未按规定落实相应安全管理责任的，由公安部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款；造成严重后果的，处3万元以上10万元以下罚款。

（5）不按规定缴纳税收的，由地税部门依据《税收征收管理法》的规定，除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳款万分之五的滞纳金。属情节严重的，应当给予纳税人从重处罚，承担相应的法律责任。

（6）将违规出租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。

2转租人(二房东）

（1）转租人违反本市最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制规定的，由房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令其限期改正，逾期不改正的，处以1万元以上10万元以下罚款。

（2）转租人抗拒执法的，由公安部门依据《治安管理处罚法》，处警告或者二百元以下罚款；情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。

（3）将违规转租人信息作为不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台，供相关管理部门信息共享和符合条件的社会主体依据相关规定查询。

 （4）对于被处罚的转租人，建立“黑名单”，分别抄告市场监管、税务等部门加强监管，并通报各房地产经纪机构，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。

3承租人（租客）

租住“群租”房的，依据本市居住证管理及相关规定，在落实整改以前，由街镇通知社区事务受理服务中心，暂停办理居住房屋租赁合同登记备案，暂停受理居住证、临时居住证申请；已经办理居住证的，暂停办理年度签注；已经办理临时居住证的，暂停续期手续。

4房地产经纪机构、经纪人 

（1）从事“群租”业务，或为“群租”提供经纪服务的房地产经纪机构、经纪人，由区房管部门依据《上海市居住房屋租赁管理办法》，责令限期改正，并暂停房地产经纪机构的网上备案资格；逾期不改正的，对房地产经纪人员处以1000元以上1万元以下罚款，对房地产经纪机构取消网上备案资格，并处以3万元以上10万元以下罚款。

（2）以上处罚信息抄告市场监管部门，对于房地产经纪机构，按照分类管理的要求，记入信用档案，列为重点监管对象，并向社会公示；对于房地产执业经纪人，在注册、变更及审验时，作为重要审核条件。

对有上述违规行为的房地产经纪机构，由房地产经纪行业协会取消“规范门店”参评资格，并记入该经纪机构信用档案。

六、发现“群租”怎么办

1、报告小区物业或居委会

2、拨打12345市民服务热线或12319城建热线

给租房族的几点建议：

1、建议找有资质、信誉好的中介经纪机构租房；

2、对于符合申请徐汇公租房人才公寓要求的人员， 可以申请相关的补贴。

3、对于符合本市共有产权保障房相关条件的人员，可以申请购买共有产权保障房。

结语

把持续做好“杜绝群租、严防返潮”作为一项常态化工作，重点要对整改不彻底、出现返潮的二房东或相关责任人进行约谈和处罚，形成治理长效机制。