前言

关于印发《上海市城市更新指引》的通知

　　沪规划资源规〔2022〕8号

2022-11-25 市规划资源局

各区人民政府（管委会），市政府各委、办、局：

　　为落实《上海市城市更新条例》，全面指导本市城市更新活动开展，经市政府同意，现将《上海市城市更新指引》印发给你们，请遵照执行。本指引自2022年11月21日起施行，有效期至2027年11月20日。

　　上海市规划和自然资源局 

上海市住房和城乡建设管理委员会

　　上海市经济和信息化委员会 

上海市商务委员会

 2022年11月12日

一 起草背景

《上海市城市更新条例》（以下简称《更新条例》）由市人大常委会第三十四次会议于2021年8月25日审议通过，9月1日起施行。《更新条例》从地方性法规层面，进行制度创新，破解实践难题，为有效推进城市更新工作，建设更为宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，提供法治保障。

按照《更新条例》要求，由市规划和自然资源局牵头制订《更新指引》，作为衔接《更新条例》和各类配套文件的中间层级，定位为指导全市城市更新实施的纲领性文件，全面指导本市城市更新活动开展。

二 起草过程

2021年8月以来，按照《更新条例》要求，市规划和自然资源局组织编制《更新指引》，为此建立了起草团队、开展了试点研究、听取了各方意见、征询了社会公众意见和开展了公平竞争公示。

三 主要内容

《更新指引》分为六章四十二条，明确了本市城市更新工作的指导思想、总体目标和重点任务，细化完善了实施机制和保障措施。主要包括以下五方面内容：

（一）明确更新目标和重点任务

一是总体目标。包括提高城市能级与核心竞争力、构建多元融合的十五分钟社区生活圈、持续提升城市文化软实力和城市魅力、完善公共服务设施和基础设施四个方面。（第四条）

二是重点任务。包括坚持规划引领，推动重点区域提升转型；实现对象全覆盖，分类开展更新行动；以公平公正公开为前提，最大程度激发市场活力三个方面。在落实《更新条例》城市更新对象全覆盖的基础上，《更新指引》进一步聚焦区域更新与零星更新。（第五条）

（二）细化市、区职责分工

一是明确市相关部门拟定并履行相应的指导、管理、服务、监督职责，以及制定相关行业政策标准的要求。（第八条）

二是细化明确区政府推进辖区范围内更新实施的主体责任，包括由各区负责细化制定区级城市更新相关政策文件和工作机制；负责组织编制本辖区更新行动计划、遴选统筹主体、认定更新方案；以及充分运用政策工具，与相关主体协商，全面推进辖区内城市更新实施。（第九条）

（三）构建区域更新的行动制度

根据《更新条例》明确的“更新行动计划、区域更新方案、全生命周期管理”的区域更新行动制度，细化以下内容：

1. 更新行动计划：由各区政府组织制定，划定更新区域、明确相关要求，报市政府审定。一是在总体要求上，更新区域的划示应当兼顾保民生和促发展，综合考虑现状、规划实施情况和专业主管部门意见确定；经认定的更新区域，应向社会公布，引导、鼓励市场主体和社会资本参与城市更新。二是在主要内容上，包括更新区域的规划设计条件及统筹主体的确定方式等。三是在编制流程上，明确和细化“更新意愿与建议收集、专家评审、审定与发布”三个环节的主体与流程。（第十三条至第十五条）

2. 遴选统筹主体：一是区政府负责统筹主体的遴选，可以因地制宜制定遴选细则、遴选方案等；二是区政府与统筹主体签署区域更新统筹实施协议，明确统筹主体权利和义务等内容。（第十六条）

3. 区域更新方案：由统筹主体编制区域更新方案，报区政府认定。一是在编制依据上，明确更新统筹主体应按照更新行动计划（规划设计条件等核心内容）及统筹实施协议，统筹各方意见，形成区域更新方案；二是在主要内容和要求上，细化规划实施方案、利益平衡方案、全生命周期管理清单的具体内容及编制要求；三是在审核与认定上，进一步强化了区政府主体责任，明确区域更新方案由区政府认定，涉及已批控规优化的，区域更新方案认定前，规划实施方案应取得市规划资源部门意见。在与控规的衔接方面，由控详规划组织编制主体会商统筹主体，依据更新方案中的规划实施方案，同步编制控详规划成果，按规定开展控详规划优化相关工作。（第十七条至第二十一条）

4. 全生命周期管理：一是明确更新项目功能、改造方式、建设计划、运营管理、项目绩效、物业持有、节能环保和公共要素建设等全生命周期管理要求；二是细化相关部门全生命周期管理的工作内容，其中市、区政府应将全生命周期管理清单纳入城市更新信息系统，有关部门应对落实情况进行评定并实施监督。（第三十九条）

（四）细化零星更新实施相关规定

一是明确零星更新主要针对有自主更新意愿的自有土地房屋，实施主体可以是物业权利人，也可以由物业权利人引入市场主体实施。二是结合零星更新的特点，从加强引导的角度，强化前端信息服务：物业权利人或市场主体可以向区规划资源部门申请相关基本信息。（第二十三至第二十七条）

（五）完善更新实施保障措施

《更新指引》对《更新条例》中明确的规划、用地、标准、资金、财税等各类保障政策，提出深化的原则和要求，以指导相关部门在后续制定配套文件。

其中，规划政策方面，在坚持原有零星更新按公益性贡献设定比例增加经营性建筑面积的规则基础上，对于实现地区功能品质提升有重大贡献的零星项目，探索增加实施路径，在区政府与实施主体协商土地、经济、招商、建设等其他条件的基础上，合理确定规划指标。土地政策方面，在用地手续上明确了收储再出让、存量补地价和无需办理用地手续三种城市更新用地路径，并通过土地价款的调整，建立合理的增值利益分配机制。（第二十九条、第三十条）

四 施行日期

本指引自2022年11月21日起施行。

结语

城市是时光和生活的的容器，是人文地脉和情感记忆的载体。

2021年，《上海市城市更新条例》颁布，2022年岁末，《上海市城市更新指引》出台。上海城市有机更新发展，必由之路是如何释放存量资源，增加城市温度，探索历史文化风貌区保护更新。从大片区改造细化为小单元更新，“绣花针”式城市更新将渐成趋势。如何留住烟火气，增强城市活力。如何关注差异性，推进空间复合化使用等等。期待在《更新指引》的推动下，上海城市更新的步伐越走越坚实。

附：《上海市城市更新指引》原文