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开展加梯工作的由来及现状

上世纪70年代末到90年代初，中国人均住房极度短缺，全社会从政府到各单位纷纷建设了一大批多层住宅，其中80%没有设计安装电梯。随着时代的发展，相当一部分居民迫切希望多层老住宅能够实施加装电梯，解决老弱病残上下楼难的问题。为改善老旧住宅区的居住品质、提高老旧住宅区的使用功能，适应老、弱、病、残对生活起居、出行的需求，全国各地开展此项民生工程，在符合加装条件的老楼房采用外接式办法加装电梯。

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开展加梯工作的流程

图片来源：《既有多层住宅加装电梯群众工作指南》（徐汇红皮书）

以徐汇区为例，首先要对重点小区、楼栋、人群进行排摸，其次要建立临时党支部，与业委会、业主代表会、物业公司等配合、协作，做好前期流程准备和宣传工作，依照法律规定开展意见征询，并形成最终的实施方案，监督施工和做好后续维保的保障。

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开展加梯工作的困难

加装电梯工作的开展并非一蹴而就。对于既有住宅加装电梯存在的困难，主要面临三大矛盾：

①增加电梯与建筑技术规范的矛盾。加装电梯对建筑物有严格的要求，在初期的意向排摸中会根据重点小区、楼栋、人群进行排摸，由于多层老住宅建造时的条件不同，可能出现隔壁小区甚至相邻楼栋能否加装电梯的情况都不一样，需要做好业主的解释工作。

②安装电梯所需较大的资金开支与筹资难的矛盾。除政府对每台加装电梯施工金额的40%（最高不超过28万/台）予以支持外，剩余的资金需要由业主自行筹措。那么，每层楼的业主承担的比例就成为一个问题，即使政府部门给到了指导意见，但未必所有业主均同意。

另一方面，有的业主虽然在征询中同意加装电梯，但对于出资表示无能为力，故需要其他户进行分摊并讨论：这台电梯是否给未出资的业主使用？如果不给，那未出资业主是否还愿意投同意票？

③安装电梯不同利益群体间的矛盾。加装电梯既能带来方便，也会产生问题。特别是对一楼的业主而言，没有使用电梯的需求，却需要承受加梯带来的通风、采光、噪音影响。虽说依照我国先行法规和上海市的地方性规定，即使一楼业主不同意，大概率还是能够通过的，但如若完全无视一楼业主的诉求，不仅是对其权利的侵害，还可能激化矛盾。其他楼层的业主也出现过由于过往和邻里间的纠纷未解决，而在加梯投票时提出反对意见。

加梯过程中出现问题的原因比较复杂，对这项惠民工程的推行带来了挑战。但可以通过运用专业能力提供法律、调解等服务，以达到化解矛盾、推动加梯工作的作用。

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开展加梯工作的一些思路

一切工作的开展都需要依照党的领导和法律的规定，合法规范的流程是加梯工作顺利开展的基础。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定及上海市关于既有多层住宅加装电梯工作的若干意见，申请人应当就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

然而，仅凭这一条法律规定，是无法支撑全部加梯工作的开展的。根据团队律师在参与加梯工作中的一些所见所感，整理三条思路如下，供参考。

（1）关注加梯流程（前期准备）

律师建议：

①成立临时党支部，以楼栋为单位调动党小组长、楼组长、社区能人达人、志愿者、群团骨干、道德模范等对社区了解又积极的人群，增强业主信任感；

②以政府部门为指导，业委会、居委会进行调研，律师作为第三方参与，共同梳理加梯流程中涉及的法规政策要求，包括征询、公告、发放选票、开票、公示、电梯安装维保费用及分配等，进行全流程指导和文件把关，确保加梯工作符合法律规定；

③业委会、律师将加梯全流程可能涉及的法律问题、投票权利、注意事项等向业主宣讲，保障其在加梯工作中的合法权利；

④业委会、居委会根据政府支持文件，协调电梯公司对电梯参数、工期、维保等进行讲解告知。

通过上述方式使业主能够心中有数，以获得业主支持，减少加梯阻碍。

（2）法律咨询（过程介入）

律师建议：

①成立加梯专项法律服务工作室，每周开展法律咨询服务，针对个别业主的加梯疑问，展开针对性的专业解答，实现“一对一”的专项法律咨询，打消业主的后顾之忧；

②参与电梯供应商、维保公司的前期尽职调查及合同审核、风险提示的工作，减少合同履约风险和违约可能性；

③将业主较为关心的问题及合同中的重点条款收集整理，形成书面的问答页并开展答疑讲座，增强业主的信心。

（3）矛盾排查及化解（过程介入）

律师建议：

①对于自始不同意加梯或反悔的业主，展开针对性的矛盾化解工作，发挥人民调解工作的重要性，提供问题改善方案，对家庭有困难的业主提供帮助，协调上下楼邻居解决邻里纠纷等，帮助业主化解矛盾、打开心结，形成良性的社区氛围；

②对于情绪激动、采用过激行为阻碍加梯工作的业主，与社区民警配合工作，向其释明危害及法律后果，同时做好矛盾纠纷的排查和上报机制，做好群体性矛盾处置预案，为加梯工作的顺利进行提供保障。

加梯本身所能带来的益处显而易见，但需要对其流程步骤进行梳理，以便于业主从头进行参与，在加装电梯过程中能够随时解决疑惑及问题，增强其参与感及配合度，最终达成加梯目标。

参考法规政策

（1）《中华人民共和国民法典》

（2）《物业管理条例》

（3）《上海市住宅物业管理规定》

（4）《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见（沪建房管联〔2019〕749号）》

（5）《关于调整本市既有多层住宅加装电梯业主表决比例的通知（沪建房管联〔2020〕801号）》

（6）《既有多层住宅加装电梯不同楼层业主出资指导区间（沪房更新〔2021〕18号）》

（7）《关于进一步明确本市既有多层住宅加装电梯审批管理等要求的通知（沪建房管联〔2021〕74号）》

（8）《既有多层住宅加装电梯操作指南》（徐汇白皮书）

（9）《既有多层住宅加装电梯运维管理指导意见》（徐汇蓝皮书）

（10）《既有多层住宅加装电梯群众工作指南》（徐汇红皮书）