近年来，商品房买卖合同中因房屋质量问题产生的纠纷频发，买受人在验房过程中以发现房屋存在质量问题而拒绝接收，要求解除合同、赔偿损失或者支付逾期交房违约金。

开发商往往会抗辩房屋符合买卖合同的交付条件，是买方一直拒绝办理交房手续，卖方不存在拖延交房的违约行为。且房屋存在的质量瑕疵均是轻微的，不会对房屋实际使用产生影响，应视为房屋自买卖合同约定交付之日已交付。

类似问题在咨询中也经常会出现。为此，本文探讨何种情况下，买受人有权以房屋存在质量问题拒收房屋并得以向开发商主张违约责任，以及违约责任具体如何承担，以期对类似问题的解决提供一些思路。

一、买受人能否以房屋存在质量问题为由，要求开发商承担逾期交房违约责任？

在商品房买卖合同一般都会明确约定交房时间，并会明确买卖双方逾期付款或逾期交房的违约责任，包括支付违约金及违约金的计算方式，此外，超过一定期限的，另一方就享有单方解除权。因此交房时间的确定对于开发商是否需要承担违约责任有着重要的意义。其中最容易产生争议的就是是否因房屋质量问题而逾期交房。

01房屋主体结构质量不合格

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖合同纠纷司法解释》”）第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。房屋的主体结构出现问题会严重危及居住人甚至是其他群众的人身安全，故当商品房存在地基基础或主体结构质量问题时，买受人有权拒收房屋，并得以要求开发商承担逾期交房违约责任。司法实践中，当商品房已经通过建设、勘察、设计、施工、监理等单位联合验收，并取得竣工验收合格证明的，法院通常据此认定商品房主体结构质量合格。若要主张房屋主体结构存在质量问题，需要买受人提供充足证据证明或者申请质量鉴定，根据鉴定结果来确认。

02房屋存在严重影响居住使用的质量问题根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。即，房屋质量问题必须达到“严重”的程度，买受人有权拒收房屋。何为严重影响居住使用？一般从以下两个方面考虑：一是严重危害居住人的生命健康，如甲醛超标。甲醛超标此类问题对人体健康的损害众所周知，若交房时房屋存在甲醛超标情况，则买受人有权拒绝接收房屋，直至甲醛测量数值达到标准以下，在此期间开发商需承担逾期交房违约责任；二是不能修复或者修复成本过大，多次修复亦无法到达其应有的功能，即存在功能性障碍，也可能被认定为严重影响居住人的居住使用。根据《民法典》第六百一十条的规定，因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。此时，因房屋存在重大质量问题，买受人无法正常使用、收益，就不能实现买卖合同的合同目的，买受人可以主张逾期交房给其造成的损失。

03房屋存在一般质量瑕疵

一般质量瑕疵是指如墙面裂缝、空鼓、轻微渗水、门窗刮伤等质量问题。一般而言，买受人以存在一般质量瑕疵为由拒绝接收房屋，主张逾期交房违约责任，往往无法得到法院的支持。

在大多数案例中，法院认为一般质量瑕疵不足以导致案涉商品房无法正常使用，买受人不得以此为由拒绝接收房屋，亦无权要求开发商承担逾期交房的责任。当商品房满足法定以及买卖合同约定的交房条件时，买受人单方拒绝收房并不影响已交房事实的认定。当然，开发商需在保修期内承担相应保修责任。

但这也需要结合个案的具体情况分析，存在法院最终认定开发商逾期交房的案例：在(2018)浙02民终2725号案件中，买受人周某在验房时发现存在渗水问题，在住宅验收交付清单的“验收意见”一栏中写上“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”并签字，开发商工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。

法院认为双方系在交房过程中因周某对质量有异议双方达成一致意见，即处理好渗水问题后再行交付。此外，虽然开发商抗辩《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，开发商承担相应的保修责任，周某不能拒绝接受房屋交付，但附件九并未备案，周某亦表示对附件九的具体内容不知情，且附件九中关于开发商不承担逾期交付责任的内容约定系开发商提供的免除责任条款，特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款。

故法院最终认定开发商构成逾期交房，应支付相应的违约金。

另外，结合《民法典》第六百一十条的规定，需要考虑是否符合合同目的，根据实际情况确认存在的质量问题是否会严重影响居住使用，若质量瑕疵较多，且经过多次长期修复仍存在质量问题的，也可能被认定为严重影响居住使用，开发商需承担逾期交房违约责任。

以房屋渗漏水为例，一般的轻微渗漏水往往被认定为不足以影响正常居住使用，买受人无权要求开发商承担违约责任。而在(2020)豫民申2254号案件中，买受人袁某所购房屋本应于2011年12月31日前交房，但因房顶多处漏水，无法入住，法院认为虽经开发商多次维修，但直至2019年1月底才彻底修复，影响袁某的使用，故对袁某要求开发商承担逾期交房违约责任的诉讼请求予以支持。

二、房屋存在质量问题时，开发商应承担的责任

根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失可以要求开发商承担。

根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条规定，若因房屋质量问题致使买受人无法正常使用房屋的，可以向开发商主张逾期交房违约金或者损失赔偿。计算方式为买卖合同有约定的按照双方约定，没有约定的根据有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

关于租金标准，需要提醒注意的是，对于政府机关及其他职能部门出具的证明材料，也需对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，作为当事人应积极举证，不能作为法院认定案件事实的根据。

典型案例为（2015）宁民再终字第28号：该案中原一审、二审法院依据南京市江宁区物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，并以此计算房屋租金损失，即2010年涉案房屋租金认定为9000元／月，2011年认定为9900元／月。买受人张某不服，提出再审申请。再审中，江苏高院向南京市住建局调取了2010年至2012年间案涉房屋小区的出租单价，根据该标准，确认涉案房屋2010年月租金价格为17194.3元，2011年月租金价格为19004.52元。

根据法院查明的事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。最终法院以调取的出租单价作为计算买受人张某损失的依据。