住房，曾是许多上海人心中的痛。上世纪90年代初，上海有数十万户家庭的人均居住面积低于4平方米，其中3万多户人均居住面积不到2.5平方米。

上世纪90年代以来，上海一次次敢为人先改革突破，破解旧改中的难题，推动城市住宅建设。

近五年来，上海旧改按下“快进键”，大批市民告别逼仄旧里，拥抱新生活，城市更新也迈出更加坚实的步伐。

2022年7月24日，建国中路两个地块旧改生效。由此，上海旧改任务最重、难度最大的黄浦区，完成成片二级以下旧里房屋改造。这也意味着，上海成片二级以下旧里改造收官。在上海旧改史上，这是一个重要里程碑。

站在这一历史节点，让我们回眸那一幕幕旧改往事——

—、1992年，首次运用“土地批租”形式改造旧区---斜三地块

海华花园

打浦路上，海华花园小区有4幢31层高楼，以今天的眼光看并不起眼。但在20多年前，海华花园却是上海具有传奇色彩的楼盘。不仅因为造得高、品质好，还因其改造过程的特殊。

1992年，原卢湾区首开先河，在海华花园及其周边所在的斜三地块探索运用了“土地批租”形式改造旧区。

斜三地块紧邻日晖港，在打浦桥以西、瑞金南路以东、卢湾中学以北，当时是一片棚户区，居民早就盼着动迁。但据估算，动迁费用要1亿元。当时全上海旧改专款是4亿元，还要分摊到好几个区，而靠原卢湾区财政，更是支撑不了如此庞大的改造资金。

原卢湾区大胆创新，通过寻找、接洽与谈判，在1992年初，由香港中国海外发展有限公司、上海市卢湾区房屋建设开发总公司和上海华海科技实业公司合资组建了上海海华房产有限公司，出资2300万美元，受让了斜三地块，计划在其上建造商品房。

动迁自1992年3月启动，仅用半年，全市第一块毛地批租土地就交到了开发商的手中。1994年底，海华花园竣工了。

斜三地块被称为“海上第一块”，在上海旧改历史上具有标志性意义。因为在上世纪90年代，上海尚有大批危棚简屋及二级旧里，群众对改善居住条件非常迫切，但限于政府财力有限，当时的旧改工作推进比较缓慢。斜三地块的探索，破解了旧改缺少资金的困境，创造出利用社会资金加快旧区改造的新路。

二、1996年太平桥地区，上海面向世界的一张名片---“新天地”

太平桥地区旧改前

新天地壹号旧改前

今日新天地

在上海城市更新史上，“新天地”留下了浓墨重彩的一笔。通过新天地，上海人第一次知道，逼仄拥挤的石库门，竟然可以变得如此高大上，甚至成为上海面向世界的一张名片。

上海新天地所在的土地叫太平桥地区。在100年前，太平桥地区有23个石库门街坊组成，还有一个大型菜场。上世纪90年代，这里很热闹，但毕竟是老城区，衰败凌乱，居民生活条件简陋。

原卢湾区希望通过旧改，改善住在石库门里“72家房客”的居住条件，同时大胆创新，提出在这块土地上要做些“不一样的”，体现当时上海提出的建设国际经济中心与国际大都市的功能与形象。

几经接洽，原卢湾区与中国香港瑞安集团推动了“太平桥旧区重建项目”的诞生。1996年之后，太平桥地区陆续旧改，2万多居民搬出了旧屋、搬进了新家。

居民搬走后，腾出来的石库门经历了前所未有的改造：或是基本保留，加固结构；或是保留外部，内部结构拆除重建；或是基本拆除，只保留门楼。无论何种保留方式，最终成功保留下很多历史建筑，集中于如今的上海新天地南北里。

太平桥地区，是上海首个将城市更新、经济发展、民生改善与文化保护相结合的旧改地块。

上海新天地影响到后来诸多上海历史建筑的更新，思南公馆、外滩源、建业里、尚贤坊等一大批里弄建筑都采取了这样的模式。

三、1999年，面积最大、密度最高棚户区旧改---两湾一宅

1998年，“两湾一宅”地区拉开动迁大幕

“两湾一宅”旧改工程开工建设

棚户区“两湾一宅”建成的中远两湾城

上世纪90年代，在普陀区，由潭子湾、潘家湾和王家宅组成的“两湾一宅”，是上海中心城区面积最大、危棚简屋最集中的棚户区。

用水深火热形容这里的生活境况，一点也不夸张。这项旧区改造工作艰巨且复杂，遇到的困难和矛盾前所未有。

1998年，发生了前所未有的亚洲金融危机，对刚刚启动的“两湾一宅”旧区改造，也带来了经济压力。加之“两湾一宅”范围大，平均每亩土地有31户居民，危棚简屋41万平方米，建筑密度和人口密度称得上全市之最。

“两湾一宅”旧改，政府部门想方设法引进社会资金的同时，又根据调控主力房源不足和资金紧张的实际情况，实施方案以货币安置为导向，并引入市场机制，既满足了居民多样化的安置要求，又缓和了调控房源不足和资金紧张的矛盾。

在社区干部、居民、企业工厂等各方合作推动下，“两湾一宅”这块最难啃的硬骨头在短时间里被啃了下来：历时10个月，动迁成本23.8亿元，共动迁居民8762户，动迁单位147家，拆除居住房屋建筑面积37.64万平方米，拆除非居住房屋建筑面积8.45万平方米，创造了上海动迁投资最大、速度最快、面积最大、人口密度最高的多项历史纪录。蜗居半个世纪的居民多数搬往了桃浦、江桥等动迁居民安置小区。

“两湾一宅”改造项目则被命名为“中远两湾城”，从1999年7月正式开工，分四期建设，2006年2月全面竣工。贫瘠、落后的“两湾一宅”棚户区，终于变身成为上海内环线内规模最大的现代化生态居住园区。

四、2009年，建国东路390地块---“阳光动迁”

旧改居民动员会，讲述“阳光征收”政策

2009年5月，原卢湾区建国东路390旧改地块摆入了一套触摸屏。

老百姓在触摸屏上动动手指，就能查到动迁政策、房屋面积、居民人口、安置房源、补偿安置款、最新签约等信息，不仅能查自己家的，别人家的也能看到。这套触摸屏系统叫“房屋征收公示系统”，在当时的旧改中引起轰动，迅速在全市推广。

旧改中的每一次探索创新，都是围绕着如何打通堵点、加快旧改推进来展开。

2000年底，上海终于消灭365万平方米危棚简屋，人均居住面积4平方米以下的住房困难户全部解困。但上海旧改的脚步没有停止。根据2001年的统计，当时上海仍有2000万平方米二级以下旧里。但此时，旧改遇到了“新问题”：围绕着房屋面积与补偿安置，动迁居民与动迁主体的谈判博弈错综复杂，让旧改成为“天下第一难”。

2001年，国务院法制办出台的拆迁条例提出“价值互换”的概念。上海据此出台了细则，最大特点是由过去的“数人头”变为“数砖头”。

2009年，建国东路390地块成为全市率先试行“征询制、数砖头、套型保底、解困纳保”动迁新政的基地之一。该基地引入了“房屋征收公示系统”，所有信息都公开透明，确保动迁新政的实施。

经过探索，旧改的“阳光透明”政策以法律法规形式固化下来。上海的征收政策确立了“两次征询”机制，严格要求同一基地征收政策前后一致、公开公正，从制度设计的层面保障了政府的征收动迁设想与百姓改善生活的意愿相互契合。

实行“阳光动迁”后，老百姓对旧改的配合度大幅提升。半年多、一年就完成旧改腾地的地块越来越多。

旧改小常识

土地批租：是国家土地使用权有偿使用的一种形式，即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用（经营）单位。土地批租的费用，即土地使用权出让金，亦称“土地价款”，由用地单位一次交付。此外，每年使用者还要向土地出让人交纳使用金。

旧式里弄：为居民住宅的一种，总体布置上采用欧洲式联排格局，单体平面及结构脱胎于江南传统民居三合院、四合院的住宅形式，大都为砖木结构的两层楼房。一般来说，联接式的广式或石库门砖木结构住宅，建筑样式陈旧，设备简陋，屋外空地狭窄，一般无卫生设备，称为一级旧里； 普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋为二级旧里。

365危棚简屋改造：上海大规模的旧区改造始于20世纪90年代，1992年举行的上海市第六次党代会上，吴邦国在《解放思想，把握机遇，为把上海建设成为社会主义现代化国际城市而奋斗》报告中提出，“要深化住房制度改革，加快住宅建设步伐，改善市民居住条件，力争九十年代新建住宅超过6000万平方米，完成全市365万平方米棚户、简屋、危房的改造任务。2000年，“365危棚简屋改造”顺利完成。