公房征收补偿共有纠纷中，因涉及承租人及共同居住人的利益分割，如何认定公房同住人常常成为审理案件的关键点。实践中既有空挂户口人员，也有因居住困难未实际居住在公房的人员，既有因结婚住进公房但户口未迁入的人员，也有户籍迁出后又迁入的情形，可谓复杂多变。有些家庭成员在征收前就动迁时分配方案早早签订协议或在户籍迁入时做出动迁分配的承诺，这样的协议和承诺具有法律效力吗？本文以作者亲自代理过的一个案件对司法实践中公房同住人的认定以及家庭协议的效力进行研究及分析。
【案情介绍】
C幼年丧父，其母改嫁案外人余某吉，并生育A、B、D；E系D的妻子。上海市黄浦区糖坊北弄**号房屋（以下简称系争房屋）系公房，原由C的母亲承租，后换由余某吉承租，余某吉去世前，经子女们协商，改由D承租，D向所有兄弟姐妹一人出具一份承诺书，承诺房屋征收时按户口上的人员分配征收利益，后系争房屋承租人变更为D。几年后系争房屋被纳入征收范围，在册户籍人员为ABCD,D作为承租人与征收单位签订了征收补偿协议，共获得货币征收补偿款430余万元。因就补偿款分割方案无法达成一致，A作为原告向人民法院提起诉讼：请求依法分割上海市黄浦区糖坊北弄**号房屋征收所得的安置补偿款人民币（币种下同） 430余万元，由原告分得货币补偿款90万元。
【判决结果】
本案经一审审理后，黄浦区人民法院做出一审判决：原告A分得补偿款90万元，被告B、C共分得补偿款83万元，其余大部分补偿款归承租人被告D及配偶E所有。承租人夫妻不服判决，提出了上诉，后又自愿撤回上诉，原审判决生效。
【律师分析】
本案的争议焦点在于原被告是否有权分割征收补偿款？因公房征收补偿款归公房同住人共同所有，因此首先要认定原、被告能否认定为公房同住人。本案被告B、C委托本律师代理此案。律师接受代理后认为本案难点在于被告B、C并不能被认定为公房同住人的情况下，如何为当事人争取到征收利益。首先，本律师结合上海市的法规和司法解释、高院解答，初步判定委托人即被告B、C难以被认定为公房同住人。理由如下：
一、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》中对共同居住人明确定义：“共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人”。2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》明确指出，公房同住人，是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。由此可见，需要同时满足以下条件才能成为公房的同住人：
1.户籍：作出征收决定时，上海的户口。
2.居住：作出征收决定时，应在被征房屋内实际居住一年以上，特殊情况除外。“空挂户口”不属于共同居住人。这个一年的起算，目前司法实践实践是以迁入户口后再要求居住满一年。
3.住房：对于“他处住房”的性质，司法实践中法院的意见认为应限定于福利性质取得的房屋，不应将自购商品房归入他处有房。
“他处有房但居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足7平方米的情况，以建筑面积计算的，一般是指人均建筑面积不超过15平方。
二、视为同住人的情形
符合以上户籍、居住和住房三个条件的，就可以被认定为同住人。但是对于有特殊情况不满足上述三个条件的，实务中也将其视为同住人。《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》另外规定了几种视为同住人的情形，对上述三个条件有一定变更：
1.突破户籍、居住条件：公房内没有户口的上海人，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住末满一年，也视为同住人。
2.突破户籍条件：
(1)外地户口，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，视为同住人。
（2房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，没有上海户口的，且在本市他处也没有福利性房屋的。
3.突破居住条件：户口在被拆迁房屋内，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的。目前这个实践非常严格，因为这个和空挂户口的界限不明朗，一般要求居住一定的时间才行。
享有居住权的人员，上海高级人民法院《公房居住权纠纷研讨会综述》中要求，对同住人的认定要对因特殊情况因素如公有住房调配单、动迁安置、婚姻、出生、服兵役等情况综合判断：
1. 住房调配单：指该人口是系争房屋的原始受配人，是取得该房屋时被计算在内的人员，一般认为其是同住人。
2. 动迁安置：动迁安置协议中载明的托底保障人员。
3. 婚姻出生和服兵役：这主要是针对有户口未满一年或者居住未满一年。
（三）不能视为同住人的情形
《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》中规定了三种不能认定为同住人的情形：
1.将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的;
2.获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人;
3.已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。
上述三种情形都是虽然房屋被征收时该人表面上满足了同住人的三个要求，但是曾经他已经以其他形式享受过公房的“福利补贴”，因此就不可以再次重复享受公房的征收补偿利益，不能认定为同住人了，但是承租人不受此限制。
法院进行诉讼时，法院会对同住人资格进行审核认定，同住人一方对证明自己系同住人负有举证责任，即要证明自己符合同住人的三个条件：
1. 户籍条件：户口簿。
2. 居住条件：居委会或物业等相关部门居住证明，或者找邻居出庭作证，相关缴费单等其他能证明居住满一年以上的证据。
3. 他处无房或者他处有房但居住困难：无福利性质分房无需证明，这是个否定条件，一般对方举证，否则视为没有。
本律师经过上述分析研判，认为二名委托人即被告B、C因无法提供充分证据证明居住满一年，且确实享受过福利分房，因此难以被法院认定为公房同住人，很可能被认定为空挂户口人员，因此律师只能另找论据。经分析原、被告的证据后，律师决定从承租人D向每位兄弟姐妹分别出具的承诺书下手，根据2004年上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第六问：“相关利害关系人在户籍入籍被拆迁公有居住房屋时或入住被拆房屋时就房屋居住或拆迁补偿等作出承诺的，或者同住人与承租人在拆迁时就补偿达成协议的，如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，应认可该承诺或协议的效力”，认为原告A、被告B、C与承租人D达成了家庭协议，应认可该协议的效力。
一审法院经审理后认为被告D在变更承租人的当天曾出具多份家庭协议，虽字面上有所出入，但均系同一天出具，且皆有承诺保障原告A、被告B、C享有征收份额的意思表示，故其理应按约履行，而被告D的配偶E对该协议知情，后E居住并迁入户籍，不应影响原家庭协议的履行。故法院结合被征收房屋的来源、户籍迁入的历史缘由、户籍迁入的时间长短、系争房屋主要由被告D、E居住的情况，以及原告A、被告B、C已享受过福利性质房屋，而被告D、E未享受过福利分房，且被告D作为承租人现无房居住的实际情况，遵循公平合理的原则，做出前述判决。
后被告D、E不服判决提出上诉，认为2010年出具协议当时的拆迁政策是“数人头"的，原告为分得征收利益迁入户口，意思是拿本人按政策应得的一份而非平分征收利益，现征收政策是"数砖头”的，协议内容已发生了重大的情势变更，故协议应当解除或认定无效。被告E又提出被告D单独出具承诺系无权处分，应认定合同无效。
本律师认为上诉人D、E并未在情势变更事由发生后履行再协商义务，也未在原审中提起反诉，请求变更或解除协议，故原协议仍有效，上诉人须履行。上诉人D与各被上诉人签订协议时，上诉人E并不符合同住人的标准，故不需要征得其同意；况且签订协议时E在场并知情，事后也未向人民法院提起无权处分撤销权之诉，根据《民法典》第152条的规定，自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权已消灭，故协议应有效。经二审开庭审理后上诉人D、E自愿撤回上诉，原审判决生效。
结语
家庭协议系同住人与承租人在拆迁时就补偿达成的家庭成员之间的协议，如果相关承诺或协议系一方或双方真实意思表示，既不违法，也不损害社会公共利益的，人民法院认可该协议的效力，当事人应遵循诚实信用原则，按约履行。若一方认为存在情势变更或无权处分的情形，应自情势变更发生之日或知道应当知道撤销事由之日起一年内提起变更或解除之诉或撤销之诉。
