日前，由上海市律协城市更新和城市治理法律服务与研究中心主办的上海“两旧一村”改造工作推进情况及相关政策专题座谈会在市律协35楼会议室成功举办。

一、“两旧一村”的概念以及政策文件

（一）“两旧一村”改造是指：旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造。

1. 旧区改造：是指按照城乡规划要求，对房屋结构较差，使用功能和设施不全，市政公用基础设施薄弱以及危旧房集中的区域实施改造和建设的活动。2022年7月，随着黄浦区打浦桥街道建国东路67、68街坊居民以97.92%高比例顺利通过二轮意愿征询，上海持续30年的中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面完成，困扰上海多年的民生难题得到历史性解决。成片旧区改造完成之后，重点将转向零星旧改。截至2022年底，中心城区剩余零星二级旧里以下房屋约38万平方米，约1.3万户。主要涉及黄浦、静安、虹口三区。2. 旧住房成套改造：是指在保留原有住房建筑特色和结构体系的前提下，通过平面与空间布局，增加设备、改善设施和住房内外环境，使之独立成套。截至2022年底，不成套旧住房总量约659万平方米，约16.8万户。其中，不成套职工住宅约220万平方米，约6万户（其中，小梁薄板房屋约42.2万平方米，约1.2万户）3. “城中村”改造：是指将位于城市建成区或者规划控制区范围内，失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄以及社区，通过规划拔点、整体改造、综合环境整治的方式改善城市形象与面貌，集约、节约利用土地，解决城乡二元结构，推动以人为核心的新型城镇化建设，促进城乡一体化发展。到2022年底，经市政府批准城中村改造项目62个，已有40个项目完成动迁收尾，动迁安置房开工率达到90%。预计还有65个左右的“城中村”改造项目，涉及163个“城中村”点位。

（二）最新法规政策

1. 2022年10月21日，《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作的实施意见》出台。       提出了明确工作目标、全覆盖推进改造、夯实全过程管理、深化全要素支撑、做好全方位保障五项重要实施意见。       2. 2022年11月7日，《关于加快推进旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造工作支持政策》出台。        从改造范围、改造方式、支持政策三个方面明确了旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造相关支持政策。       3. 旧住房成套改造纲领性文件      ① 上海市人民政府办公厅印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》的通知（沪府办规【2021】2号）           ②《关于印发〈上海市旧住房综合改造管理办法〉的通知》（沪房规范【2020】2号）           ③《上海市旧住房更新改造有关行政调解和决定的若干规定》（沪房规范【2022】5号）             ④《关于十四五期间进一步加强旧住房更新改造市级项目及补助资金管理的通知》（沪房更新【2022】37号）              ⑤ 关于印发《上海市旧住房拆除重建设计导则》的通知（沪建房管联【2022】491号）           ⑥《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》（沪房规范【2023】1号）
     ⑦ 《上海市旧住房成套改造项目施工图设计文件技术审查要点（拆除重建）》（沪建质安联【2023】31号）              ⑧ 《关于旧住房改造增量房源统筹平衡商品住房项目的通知》（沪房更新【2023】22号）       

二、旧住房成套改造的发展阶段及特点

（一）早期探索阶段（1990年前）

改造对象：有保留价值、可通过改造成套来补充住房缺口。

改造方式：保留主体结构的房屋修缮行为。主要针对里弄房屋，利用房屋现有条件，放大房间、抬升屋面、增搭阁楼、新搭灶间，净增居住面积，解决居住困难，缓和厨卫合用矛盾。同时支持和鼓励暂未列入改造规划的私房翻建，作为解决当时城市住房严重短缺的途径之一。

（二）系统化发展阶段（1990-2000年）

改造对象：规划保留的建筑结构、质量较好的不成套旧住房。

改造方式：调整布局、加固结构、增添设备。在大力推进住宅建设、“365”危棚简屋改造的同时，市政府提出“八五”期间，要将大批里弄住宅改造成具有独立厨房、卫生间的成套住宅。

（三）多措并举完善阶段（2001---至今）

改造对象：重点小梁薄板房屋等不成套房屋。

改造方式：探索抽户、置换、拆除重建等改造方式。坚持“留改拆”的原则下，通过“拆、改、抽、加”等方式，多措并举开展工作。

三、旧住房成套改造的方式和流程

（一）改造方式：主要有拆除重建，原址改建，保留改造三种方式。

（二）流程图

四、律师参与旧住房成套改造项目中的工作阶段及内容   

以上思维导图参考金缨律师团队

旧住房成套改造产生的增量房源，在用于原住民安置和保障性住房的基础上，允许跨项目安置居民。经认定为保障性租赁住房的，可以统筹平衡拟出让商品住房地块应配建的15%自持保障性租赁房面积。而依据《上海市城市更新条例》，针对旧住房成套改造具体实践过程中存在的少数人不同意造成整个项目“卡壳”的情况，制定《上海市旧住房更新有关行政调解和决定的若干规定》，在签约比例达到95%的前提下，明确“行政调解+行政决定+强制执行”工作规则，也助力了旧住房成套改造提速。