案例简介

2020年，上海一租客郭某在出租屋内洗澡时死亡，经公安机关鉴定，认为郭某因电击致死的可能性很大。郭某家属认为，屋内热水器安装不符合要求，严某作为出租人，刘某、王某作为产权人，对死者的死亡存在过错。因此，郭某家属向法院提起诉讼，要求严某、刘某、王某支付死亡赔偿金、丧葬费等各项支出共计157万余元。

房主刘某、王某认为，他们虽是房屋所有人，但出租时并未安装热水器，申请追加上海某房地产经纪公司为第三人以查明热水器安装者，申请追加生产商为第三人以查明热水器是否有质量问题。此外，刘某、王某还主张本案系长时间使用热水器导致安全隐患，郭某作为使用者，亦有过错，应承担一定责任。二房东严某表示，自己不是出租人和所有人，对房屋没有监管责任，请求驳回原告诉求。

法院经审理后，根据双方提供的证据，推定被告刘某、王某为热水器安装者。法院认为，刘某、王某作为房屋所有人、热水器安装者负有主要过错，应承担主要责任，酌情确定赔偿比例为70%。严某作为二房东，未对安全隐患尽到注意义务，应承担次要责任，酌情确定赔偿比例为20%，死者郭某作为使用者，亦未尽到注意义务，对自身损害也有过错，酌情确定比例为10%。

房东在房屋出租时应承担哪些义务？

《民法典》第708条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

在出租房屋前，房东应对房屋全面检查，排除安全隐患，在将房屋交付租客时，应做好交接，对可能出现隐患的地方重点提示，并对房屋状态拍照或者拍视频予以记录，相应提示尽量采取微信沟通，以保留相应证据。

在租赁期内，当租客提出房屋存在问题或者需要维修时，房东应及时到房屋内查看，并进行维修。即使租客未提出问题，房东也应定期向租客询问房屋状况，以确保房屋安全，不存在隐患。

在实践中，有些房东为规避责任而在租赁协议中约定“房屋出租后，无论因何原因造成人员伤亡、财产损失，出租人概不承担任何责任”等诸如此类的条款。根据《民法典》第506条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。因此，即使租赁协议中约定了该条款，也是无效的。

租客在发现房屋存在安全隐患后应如何做？

《民法典》第713条第1款：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

在房屋租赁期内，若出现非租客原因，导致房屋内设备损坏，租客可以要求房东尽快予以维修，若房东拒不履行维修义务，租客也可自行维修，保留相应发票、收据或消费记录，要求房东承担维修费用。如果租客通知房东之后，双方均未修理，而租客又擅自使用导致出现事故，那么租客也应承担与自身过错相当的责任。而房东作为设备的所有者，在租客通知后未履行相应维修义务，应承担主要责任。

通过中介租赁房屋，若出现事故，中介应承担责任吗？

在实践中，大部分租客在租赁房屋时，都会选择通过中介机构租赁房屋，租客除了与房东存在租赁合同外，还与中介机构存在中介合同。因此，中介机构也应仔细检查房屋，并将房屋的真实情况告知租客。若中介机构故意隐瞒房屋真实情况，或因其疏忽未发现房屋存在安全隐患，从而导致租客出现人身伤亡、财产损失，中介机构也要根据自身过错承担相应责任。

结语

出租房屋很简单，但出租之后，房东所负有的法律义务却不简单，出租前要全面检查，出租后要定期维护，并要保留相应证据，切不可出租之后就一概不管，稍不注意，可能要承担巨额赔偿。