再婚家庭中，一方或双方在婚前均有承租公房，婚后遇上动迁，动迁利益是否为夫妻共同财产？本文通过一个案例来解读，同是婚前承租的公房，为何其中一套公房的动迁利益被认定为婚前个人财产，另一套却被认定为夫妻共同财产？

案情简介

1988年，朱某与顾某登记结婚。两人婚前各自承租了一套公房，朱某承租青莲街公房，顾某承租上南二村公房。婚后，双方的户口仍在各自承租的公房中。朱某带着与前夫之子董某1、董某2（已成年），搬到顾某处生活。顾某1系顾某之女，由前妻抚养。
1995年，顾某支付购房款7200元，买断承租的上南二村公房产权，登记在顾某名下。
2005年，朱某承租的青莲街房屋动迁，通过安置取得航头镇房屋，顾某不是被安置人，拆迁款足够抵扣安置房的折价款，产权登记在朱某名下。
2016年，顾某去世，顾某1要求分割父亲的遗产。
2018年，顾某1主张上南二村（价值167万）和航头镇房屋（价值140万）均系顾某与朱某婚后动迁安置所得，认为两套房屋都是夫妻共同财产。

【一审——浦东新区法院观点】

两套房均属夫妻共同财产，其中一半应作为顾某的遗产，董某1、董某2因与顾某之间并未形成抚养关系，不是顾某的法定继承人，遗产由顾某1和朱某继承。但考虑到顾某晚年一直与朱某生活，两个儿子尽照料义务应适当分得遗产，因二人自愿将份额赠与朱某，最终判决朱某获得两套房的产权，但是要支付顾某1房屋折价款45万。

【二审——上海一中院观点】

顾某的遗产只有上南二村房屋的一半，航头镇房屋系朱某的婚前财产，并非顾某的遗产。婚后，两人居住在上南二村房屋内，青莲街房屋被动迁时，顾某并非被安置对象，所以该动迁安置与顾某无涉，顾某在动迁中无权益，所以因动迁安置所取得的航头镇房屋系朱某个人财产。于是改判两套房的产权仍归朱某，但是朱某仅需支付顾某1房屋折价款16.7万。

【再审——法院观点】

虽然航头镇与上南二村房屋均为顾某与朱某婚后取得产权，但两处房屋的取得来源性质不同，航头镇房屋系朱某一方婚前承租的公房在婚后因动迁安置所得；上南二村房屋系顾某一方婚前承租的公房，在婚后以夫妻共同财产购买的售后公房，故前者应认定为朱某的个人财产，而后者系夫妻共同财产，所以维持二审判决。

两套房子的认定截然不同，核心在于判断动迁利益是否完全由婚前利益转化而来，以及是否有居住利益。

一、 购房款是否系夫妻共同财产支付

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一) 第二十七条 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

顾某花了7200元买断产权，系使用婚后共同财产进行支付。因此，用夫妻共同财产购买的产权，应属于夫妻共同的投入。即使产权仅登记在顾某一人名下，仍属夫妻共同财产。相反，朱某的航头镇房屋在拆迁安置的时候并未补过差价，无夫妻共同财产的投入，因此应属朱某婚前财产的转化，系个人财产。

此外，上海高院在《关于适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)若干问题的解答(一)》中阐明：从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值，也有失公允，对此我们认为实践中，可区分下列情形处理：

1.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题；

2.一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。

二、是否有居住利益

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解释》

第三条 户口在被拆迁公房内，已实际居住一年以上，且本市无其他福利性质的住房，或者虽有其他住房但居住困难的人，可作为同住人，参与分配公房的动迁利益。

1.当事人是否是被安置对象

（1）配偶婚前承租的房屋，另一方是同住人。

（2）动迁安置是以人口为依据的，作为被安置人口可以获得动迁利益。

2. 奖励性质的补贴

最高人民法院关于《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释第二十六条规定：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。

奖励补贴款、过渡费等作为一方个人婚前财产在婚后所产生的收益，既不对应房屋价值，又不属于自然孳息或自然增值，该部分应认定为夫妻共同财产。

本案中，朱某和顾某婚后，一直住在上南二村房屋，顾某并未在航头镇房屋内居住过；动迁安置时，被安置人中并不包含顾某。因此顾某不享有航头镇房屋的居住利益。

总结

婚前承租的公房，动迁利益是婚前财产还是夫妻共同财产，不应只看是婚前购买的还是婚后购买的。法院在判断时，往往还要考虑其他因素。如果既没有夫妻共同财产的投入，又不享有任何居住利益，则很有可能被认定为一方婚前财产的转化，与另一方无关。