前言
说起“物业”，想必大家并不陌生，它与我们的生活密不可分，居住小区、办公大楼、政府部门、工地工厂等等，我们生活、工作、办事的地方，处处充斥着物业的“身影”。
然而，在物业为现代化城市、房地产经营带来规范、有序管理的同时，纠纷相伴而生，全国各地法院接收物业服务合同纠纷案子的数量逐年攀升，居高不下.纵观这些纠纷，不难发现大部分的核心焦点都是物业费的支付问题，争议点用一句话概括就是“物业费交的值不值”。
因此，本文小编以具体案例为引子，从法律层面浅谈“物业费值与不值”的问题。
案情简介
A物业公司为某小区的物业管理公司，自2010年开始为该小区提供物业服务，入驻该小区时与小区业主委员会签署了《物业服务合同》，合同每三年签订一次，最新一份《物业服务合同》至2021年12月31日到期，因为小区业主委员会改选等问题，双方未再续签新的《物业服务合同》，但A物业公司还是继续为该小区提供物业服务。张三是该小区的一住户，自2022年1月1日起不再支付物业管理费，A物业公司多次催讨无果后，将张三起诉至法院，要求其补交拖欠的物业管理费。
庭审中，被告张三抗辩理由包括：一、小区业主与物业公司之间签署的《物业服务合同》已经因为约定期限届满而终止，后续他无法确定是否还有物业公司提供物业服务，也并不知情A物业公司还在提供服务。二、A物业公司存在物业服务不到位的现象，比如小区内卫生脏乱、绿化枯死、监控损坏无人修、门禁形同虚设、消防设施老旧不更换、供暖温度不达标等等，在消防、安全、绿化、基础设施等各个方面存在管理混乱的问题，已经严重违法了《物业服务合同》约定的提供三星级物业服务条款，属于严重违约，按照合同约定，甲方（A物业公司）存在严重违约的情况下，业主有权不交物业费。
裁判结果
法院认定张三应当向A物业公司补交拖欠的物业费并承担迟延履行支付义务的违约责任。
律师分析
本案的争议焦点有两个：
1、原《物业服务合同》约定的服务期限届满后，该合同是否仍然有效？
2、A物业公司在提供物业服务过程中是否存在重大违约行为，严重损害了业主（原告）的根本合同利益。
关于第一个争议焦点，解答如下：
业主委员会和业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务合同届满后，业委会没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但服务期限变成不定期。
所以《物业服务合同》约定期限届满并不等于合同终止、失效，若业委会没有提出反对，物业公司又继续提供物业服务的，业主接收了物业公司的服务和管理，那合同继续生效，业主应当按照合同约定支付物业费。
由此可见，即使《物业服务合同》到期未续订，想要“白嫖”物业公司也是很难的。
针对第二个争议焦点，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。
根据这一规定，说明业主不交或者少交物业费的“正当的抗辩理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同（业主未享受到物业公司提供的服务），或者履行合同有重大瑕疵。
然而很多业主存在一定的思维误区，他们认为物业提供的服务不到位就等于物业公司严重违约，那他们就有权利不交或者少交物业费，就像本案中的张三一样，他不交物业费的很大原因就是认定物业提供的服务存在瑕疵。但在法律层面上，物业提供的服务有瑕疵与物业存在重大违约，损害业主根本合同利益之间，并不当然的划等号。
实践中，业主一般很难证明物业公司存在重大违约，他们提出的物业服务不到位现象，比如小区卫生、绿化、设施设备不完善等问题，确实属于服务瑕疵，但未必属于重大违约。要证明物业公司重大违约，业主提出的问题必须要是物业公司怠于履行自身义务导致的，两者之间要有一定的因果关系，否则很难成立，这就加大了业主的证明责任和证明难度，而一旦无法证明因果关系，就很难认定物业公司根本违约，业主就需要承担举证不力的后果。
另外，业主需要明白，虽然物业公司收取物业费提供有偿服务，但小区内出现的任何问题均由物业公司出资承担责任既不符合合同约定，对物业服务企业来说也有失公平。比如老旧小区，小区中属于公共区域共用的设施、设备，如电梯、门禁、监控设备等随着时间推移，使用频率高而发生较大程度的损耗，消防设施中的灭火器更换，绿化枯死的树木、草皮重新补种等，以上均需花费大量资金购置换新，产生的费用要求物业公司全额负担是明显不公平的，以此说明物业公司服务存在瑕疵，也是难以论证因果关系的。
这就要求看到这里，一定有很多读者发出疑问：那业主如何解决物业公司服务瑕疵问题呢？（怎么感觉拿物业公司没办法呢？）
如果业主发现物业提供的服务有很多问题，他可以要求物业限期改正或向主管部门反映，直至由业主委员会解聘物业公司，但不能简单粗暴的不交物业费，否则业主会从有理变无理，还要额外承担迟延履行支付义务的违约金。
