引言：自上个世纪90年代以来，上海市主要以拆迁、征收的方式不断推进旧区改建，随着“365危棚简屋改造”、“成片二级旧里以下房屋改造”等旧区改建的结束，“两旧一村”作为重要的民生工程与民心工程将成为未来一段时期本市城市更新的重要组成部分。

（一）房屋征收流程

Q1. 房屋征收的流程到底是怎样的？

A1. 笔者认为，上海地区房屋征收主要分为三大阶段（意愿征询阶段、签约阶段、协议生效后阶段）八大步骤（意愿征询、房屋评估机构选定、补偿方案的拟制和听证、征收决定及补偿方案公示、房屋初评结果及房地产市场评估均价公示、签署附生效条件的补偿协议、补偿协议生效、征收补偿决定及执行）

特别提示：《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房规范[2018]5号）第八条规定“...旧城区改建房屋征收范围内的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例达到90%以上的，房屋征收部门应当将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布...”也即旧城区改建项目的房屋评估启动时间点可以提前至意愿征询比例达90%之后。

（二）安置协议签约主体

Q2. 谁是签约人？

A2. 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民政府令第71号，以下简称沪府71号令）第二十三条规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

特别提示：被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，包含土地使用权证、临时土地使用权证、“85”普查、建房批文、有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋等材料。

Q3. 公有居住房屋被纳入征收范围，承租人过世的，该如何处理？

A3.《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（以下简称沪房管规范征[2012]9号）第四条规定，房屋征收范围内的公有居住房屋承租人死亡的，由本处有本市常住户口的共同居住人继续履行租赁合同；无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

 继续履行合同者有多人的，应当自行协商确定承租人。房屋征收决定作出前，各当事人之间仍未协商⼀致的，由征收范围内的房屋征收评议监督小组组织协商。协商⼀致的主体作为补偿协议签约主体；协商不⼀致的，由公有房屋出租人根据《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》（沪房管法〔2009〕396号）的规定，按“先配偶次子女，后父母再其他”的顺位书面确定公有房屋承租人。

若无符合继续履行租赁合同资格人员，则房屋出租人有权收回房屋，由房屋出租人与征收部门签订补偿协议。

Q4. 公房承租人过世，在册户籍人员在无授权的情况签订补偿协议，该协议是否有效？

A4. 首先，应需符合“继续履行租赁合同资格”的条件及代理人需参与了如递交材料、有沟通告知痕迹等征收过程；其次，该补偿协议内容需符合征收法规及该征收基地征收补偿方案的规定要求，作为针对整户的补偿，不存在损害该户合法权益的情况；再次，没有无效的法定情形。

Q5. 被征收人（产权人）之一去世，其余产权人是否满足三分之二多数同意就可以共同委托代表签约？

A5. 《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

故，产权人之一去世的，若其余占份额三分之二以上的按份共有人达成一致意见的，则可直接委托其中一人（原则上）为签约代表；若为共同共有的，则应当征询其法定继承人的意见并委托签约代表。

（三）征收补偿方案

Q6. 如何正确理解各征收项目的征收补偿方案？

A6. 沪府71号令第十五条规定，征收补偿方案应当包括：房屋征收与补偿的法律依据；房屋征收的目的；房屋征收的范围；被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；房屋征收补偿方式、标准和计算方法；补贴和奖励标准；用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；房屋征收评估机构选定办法；房屋征收补偿的签约期限；搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；受委托的房屋征收事务所名称；其他事项等12项内容。

特别提示：征收补偿方案征求意见稿公布后，相关部门将召开座谈会，听取被征收居民对补偿方案初稿的意见，并设立意见箱以供居民提出书面意见。通常在征求意见期间，各区相关职能部门对居民代表提出的评估价格、房源信息、奖励科目等热议问题会作出说明和解释。项目律师也会参与座谈会并就居民的疑问进行解答。

（四）补偿利益构成

Q7. 居住房屋的征收补偿利益如何构成？

A7.  71号令第二十七条规定， 征收居住房屋的，应当根据不同情况，给予被征收人、公有房屋承租人补偿、补助，具体包括：

（一）被征收房屋的房地产市场评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。（俗称砖1）

特别提示：若为公房，评估价80%归承租人，20%归出租人。

（二） 价格补贴=评估均价×补贴系数（通常为0.3）×被征收房屋的建筑面积。（俗称砖2）

（三） 特定房屋类型（旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋）的套型面积补贴=评估均价×补贴面积（不超过15平方米建筑面积）。（俗称砖3）

（四） 居住困难户的保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额。（俗称多一块砖）

（五） 搬迁费和临时安置费。

  对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定。 

Q8. 非居住房屋的征收补偿利益如何构成？

A8. 71号令第三十四条规定，征收非居住房屋的，应当对被征收人、公有房屋承租人给予以下补偿：

（一）被征收房屋的市场评估价格；

（二）设备搬迁和安装费用；

（三）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；

（四）停产停业损失补偿（通常按照被征收房屋市场评估价的10%确定）。

 被征收人、公有房屋承租人按期搬迁的，应当给予搬迁奖励。具体奖励标准由区（县）人民政府制定。

Q9. 如何保障居住困难户的利益？

A9.  71号令第三十一条规定，按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后，人均建筑面积不足22平方米的居住困难户，增加保障补贴，但已享受过经济适用住房政策的除外。增加的保障补贴可以用于购买产权调换房屋。第三十二条规定了优先住房保障的申请和审核，具体区（县）住房保障机构进行认定。比如徐汇区房管局于2022年11月制定的《居住困难户认定和保障补贴办法》。

特别提示：关于居住困难，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。在《2020年上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》出台前，居住困难户的认定标准为“人均建筑面积低于（含）15平方米”。而2020年上海高院的会议纪要指出：“法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。”因此相比于之前的居住困难认定标准，此次会议纪要所定的居住困难标准更加严格。