引言：自上个世纪90年代以来，上海市主要以拆迁、征收的方式不断推进旧区改建，随着“365危棚简屋改造”、“成片二级旧里以下房屋改造”等旧区改建的结束，“两旧一村”作为重要的民生工程与民心工程将成为未来一段时期本市城市更新的重要组成部分。

（五）补偿利益分配

Q10. 公有居住房屋中承租人的共同居住人如何认定？

A10.  71号令第四十四条规定，征收居住公有房屋的，承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房租承租人及其共同居住人共有。第五十一条规定，“共同居住人”是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上（特殊情况除外)，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

关于他处有房，上海市高级人民法院发布的《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2004〕3号，以下简称《上海高院解答》）第三条第二款规定，“他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

Q11. 视为同住人的情形有哪些？

A11. 《上海高院解答》第五条第一款规定，有下列情形之一的人，也视为同住人：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；

4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

Q12. 不能视为同住人的情形有哪些？

 A12. 《上海高院解答》第五条第二款规定，有下列情形之一的人，不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2 、本来获得单位购房款补贴后有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3、已在本市他处公有房屋拆迁中获得货币补偿款。

Q13. 在公房内居住的未成年人问题如何解决？

A13. 对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。承租人或同住人允许他人未成年子女在自己承租的公房内居住的，一般可认定为属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额。因此，在这种情况下，该未成年人无权主张分割房屋拆迁补偿款，除非其能够证明其居住权并非基于他人的帮助而取得。

当事人对该未成年人入住的相关问题另有约定的，依约定处理。

Q14. 私房征收，在册户籍人员和实际使用人是否有份？

 A14. 私房的权利基础是所有权，征收利益归产权人所有，但需安置房屋使用人（指实际占用房屋的单位和个人）。私房征收在具体分配征收补偿利益时需考虑被征收房屋的性质和来源，住房、生活以及安置对象在征收安置时的不同身份、实际居住情况等具体因素予以确定。

被征收房屋的居住部分的评估价格、签约搬迁奖励费、基地奖、无不予认定建筑面积奖、非居住部分价值补偿款均应按认定的被征收人员的产权份额予以分配。在一般原则下，被征收房屋居住部分的价格补贴、套型面积补贴、搬家补助费、设备移装费、装饰装修补偿应由房屋实际居住产权人享有。

私房内有在册户籍人员，并不代表一定能获得征收利益，要根据具体情况，看征收时是否考虑了户籍在册人员因素。一般来说，目前在私房征收中只有托底保障情况下，非产权人的户籍人员才能拿到相应的补偿。如果没有房屋使用人，即没有人在私房内居住，则奖励补贴可以在户籍人员之间分配，特殊情况下，也可以在产权人之间分配。

（六）房屋建筑面积及房屋类型认定

Q15. 如何认定被征收房屋的建筑面积？

A15. 沪房管规范征[2012]9号第六条规定，对于已经登记的房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和不动产登记簿的记载为准；房地产权证书和不动产登记簿的记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

Q16. 承租的公有非居住房屋的面积如何认定？

A16. 承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。

Q17. 承租的公有居住房屋如何认定建筑面积？

A17. 承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准;租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

Q18. 认定房屋类型的依据是什么？

     A18. 房屋类型根据《关于修订〈上海市房屋建筑类型分类表〉的通知》（沪房〔90〕规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市〔2003〕141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

Q19. 如何认定非居住房屋？

A19. 沪房管规范征[2012]9号第七条规定，“非居”按下列认定：

（一）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

（二）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（三）房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

Q20. “居改非”如何认定？

A20. 原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

结语：受限于篇幅，对国有土地上房屋征收问题不能一一进行解答，你还有哪些需要了解的问题，欢迎点赞收藏并在评论区留言，下期为你解答。